福建省福建投资企业公司债券发行办法

上一篇: 广西壮族自治区实施《中华人民共和国归侨侨眷权益保护法》办法
下一篇: 外经贸企业封闭贷款管理暂行办法

青海省海东行署办公室


东署办[2008]161号


海东行署办公室印发海东地区商品房销售管理暂行办法的通知

各县人民政府，行署有关部门：
《海东地区商品房销售管理暂行办法》经行署研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。


二○○八年十月十三日

海东地区商品房销售管理暂行办法



第一条 为加强和规范商品房（包括经济适用房，以下简称商品房）销售（包括其预售登记、预售和现售，以下简称销售）管理工作，维护经营者和消费者的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《商品房销售管理办法》和《青海省城市房地产管理条例》，结合我区实际，制定本暂行办法。

第二条 凡在本行政辖区内开发的商品房和经县人民政府批准的经济适用房建设项目的销售管理，适用本暂行办法。

第三条 本暂行办法所称商品房销售包括商品房预售登记、商品房预售和商品房现售。

商品房预售登记，是指房地产开发企业将正在开发建设的商品房以未来竣工验收合格的商品房预先出售给购房人，并由购房人支付不超过未来竣工验收合格商品房总房价款10％作为定金的行为。

商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的主体已完成的商品房预先出售给购房人，并由购房人支付不超过未来竣工验收合格商品房总房价款三分之一作为首付款或房价款的行为。

商品房现售，是指房地产开发企业将已竣工验收合格的商品房出售给购房人，并由购房人支付全部房价款的行为。

第四条 各县房产行政主管部门（设立房地产管理局的为主管部门，未设立的为城建局，以下简称县房产行政主管部门）负责全县商品房销售管理工作。

地区建设行政主管部门做好对全区商品房销售指导、管理和检查工作。

第五条 商品房销售实行许可证制度，房地产开发企业开发的商品房销售前，应当向县房产行政主管部门提出书面申请，经审核符合有关条件后，由县房产行政主管部门向房地产开发企业核发《商品房预售登记证》《商品房预售许可证、《商品房销售许可证》后，房地产开发企业方可进行商品房销售活动。

委托房地产中介服务机构进行销售的，房地产开发企业要对中介服务机构的销售行为承担责任。受委托的房地产中介服务机构应当是依法设立、取得工商营业执照、并且必须取得相应的资格。

房地产中介服务机构销售商品房或进行商品房销售宣传时，要出示房地产开发企业的委托书，委托书必须载明受托单位的权限。

县房产行政主管部门向房地产开发企业核发的上述证件情况同时抄送地区建设局、住房公积金管理中心和县住房公积金管理部。

个人申请职工公积金住房贷款的，可以凭县房产行政主管部门向房地产开发企业核发的上述证件，代替原来要求的有关证件，申请办理职工公积金住房贷款。

第六条 房地产开发企业申请领取《商品房预售登记证》应当提交下列资料：

（一）房地产开发企业的营业执照和房地产开发资质等级证书。

（二）商品房开发住宅小区（项目）的建设批准文件和建设项目选址意见书。

（三）商品房开发住宅小区（项目）范围内的拆迁安置工作已经完成的情况报告。

（四）已交付全部土地使用权出让金，取得的土地使用权证书。

（五）商品房开发住宅小区（项目）已办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑施工许可证。

（六）已经和施工单位签订的《工程施工合同》。

（七）经县建设行政主管部门批准的拟预售商品房开发住宅小区（项目）的总体规划图、各幢楼的分层平面图和所有拟预售商品房分户型平面图；县房产行政主管部门认可的各户型销售面积（包括套内建筑面积和分摊共有面积）证明。

（八）开发住宅小区（项目）已完成主体工程三分之一以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

（九）商品房预售登记方案。

第七条 房地产开发企业申请领取《商品房预售许可证》，应当提交下列资料：

（一）已办理预售登记，取得《商品房预售登记证》，或者符合本暂行办法第六条规定的前七项条件。

（二）开发住宅小区（项目）主体工程已经完成，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

（三）商品房预售方案。

第八条 房地产开发企业进行商品房现售，除应当符合本暂行办法第六条、第七条的所有规定的条件之外，还应当符合下列条件，并向县房产行政主管部门申请办理核准手续：

（一）单位工程（包括水电暖有线等全部接通，室外配套工程全部完成）已通过竣工验收合格，基本具备入住条件。

（二）住宅小区（项目）的前期物业管理方案和物业公司已经落实。

（三）商品房现售方案。

第九条 房地产开发企业在开发的住宅小区（项目）竣工前，应选聘有资质的物业管理企业，并签订委托合同，报县房产行政主管部门审核同意后，可提前进入开展前期物业管理工作。

第十条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售广告宣传时，必须向县房产行政主管部门和工商管理行政主管办理商品房销售广告审批手续，严格按照《房地产广告发布暂行规定》（国家工商行政管理局令第86号）和国家工商行政管理总局、建设部《关于进一步加强房地产广告管理的通知》（工商广字[2002]68号）的规定执行。

广告内容必须真实，用词严谨规范，不得加入虚假内容，凡广告承诺的内容（应视为销售合同的约定内容），必须严格遵守。

第十一条 房地产开发企业进行商品房销售所得款项必须用于所开发的工程建设，并接受县房产行政主管部门的检查。

有关商品房销售资金的使用和管理必须严格按照《海东地区行政公署关于加强商品房销售资金监督管理暂行办法》的规定执行。

发现挪用挤占商品房销售款等问题的，县房产行政主管部门有权责令其停止预售和现售，按照《城市商品房预售管理办法》第十四条、第十五条的规定，收回《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》，并予以处罚。

第十二条 商品房预售登记、预售和现售的买卖双方应签订《商品房预售登记合同》、《商品房预售合同》和《商品房销售合同》。以上合同经县房产行政主管部门加盖专用防伪章并登记备案后生效。

未按规定办理商品房销售合同登记备案手续的，由县房产行政主管部门处以警告、责令停止预售、责令补办手续、吊销《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》，并可处以罚款。

第十三条 房地产开发企业未按本暂行办法取得《商品房预售登记证》，进行预售登记商品房的，县房产行政主管部门有权责令其停止预售登记行为，补办手续。

房地产开发企业未取得《商品房预（销）售许可证》进行预（销）售商品房的，县房产行政主管部门有权责令其停止预（销）售行为，按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条规定补办手续，没收违法所得，并处已收取预（销）售款1%以下的罚款。

第十四条 县房产行政主管部门受理房地产开发企业有关申请后，应核对房地产开发企业提供的资料，查看施工现场工程进度情况，并于受理之日起5个工作日内作出有关的核准意见。对不符合条件的，应当书面通知房地产开发企业并告知不同意核准的理由;不告知理由的应视为同意,并承担相应的责任。

第十五条 各县可依照本暂行办法制定实施细则。

第十六条 本暂行办法由海东地区建设局负责解释。

第十七条 本暂行办法自2008年10月1日起执行。


对“冒充国家工作人员骗取财物”行为所触犯罪名的分析

王政


罪刑相适应的基本原则是建立刑法分则体系的根据之一。根据我国犯罪构成理论，犯罪行为危害的客体不同，其社会危害程度也不同，因而所处的刑罚也就不同。刑法分则各类罪的排列和各类罪名体系的建立，基本上是按照犯罪社会危害性的大小、罪行的轻重决定的。然而，犯罪行为总是具体的，如果法律规定不够具体严谨，也可能会造成重罪轻判或轻罪重判的情形。本文以司法实践案例为素材，以分析法律对诈骗罪和冒充国家工作人员招摇撞骗罪规定的异同为出发点，试图阐明司法实践应如何对“冒充国家工作人员骗取财物”行为进行定罪量刑才符合“罪刑相适应”基本原则的问题。

一、先介绍两个具体的案例
案例一：张某为广东省某地一农民，非常懂得有关文物方面的知识，可以说颇有艺术天赋。为了快速发家致富，张某曾多次利用仿制的假文物骗取钱财。2002年2月份，张某与李某（一文物贩子）相互勾结，由李某冒充文物鉴定专家来取得受害者的信任，将仿制的两件明朝“成化”年间瓷器谎称真品以120万元人民币价格卖给江苏省某私企老板郑某。诈骗得逞后，二犯很快便将骗取的钱财挥霍一空。郑某发现上当受骗后，很快便向当地警方报了案，并对犯罪分子进行了网上通缉。2003年6月份，当张某和李某在河北某地再次行骗时被当地警方抓获。后来，张某和李某分别以诈骗罪被江苏省某中级法院判处无期徒刑和有期徒刑十五年。
案例二：刘某，祖籍江苏省某县市，大学毕业后曾为北京某报社记者，后因违反采访纪律、非法收取他人好处被报社开除。刘某被开除后，仍恶习不改，经常冒充国家工作人员四处行骗。2003年5月份，刘某冒充国家教育部某副司级领导打着能帮助解决北京某些名牌大学录取指标的幌子先后到江苏、浙江、广东、江西等地进行行骗，先后共骗取二十位家长给予的所谓录取指标争取费用人民币180万元。后刘某冒充教育部官员行为被戳穿，刘某也以冒充国家工作人员招摇撞骗罪被江西省某法院判处有期徒刑八年。
通过上述两个案例，我们不难看出：刘某冒充国家教育部官员招摇撞骗的行为所造成的社会危害后果并不比张某和李某通过倒卖假文物骗取钱财所造成的社会危害后果严重，而刘某所受到的刑事处罚显然要比张某和李某轻得多。如此定罪量刑是否符合“罪刑相适应”的基本原则呢？显然是一个非常值得考虑的问题。

二、我国刑法对诈骗罪和冒充国家工作人员招摇撞骗罪的具体规定
（一）我国刑法第二百六十六条规定：“诈骗公私财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。本法另有规定的，依照规定”。诈骗罪归入刑法分则第五章侵犯财产罪的范围
（二）我国刑法第二百七十九条规定：“冒充国家机关工作人员招摇撞骗的，处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利；情节严重的，处三年以上十年以下有期徒刑。冒充人民警察招摇撞骗的，依照前款的规定从重处罚”。冒充国家机关工作人员招摇撞骗罪归入刑法分则第六章妨害社会管理秩序罪第一节扰乱公共秩序罪的范围。
（三）其中需要说明的是：军人不属于刑法规定的国家工作人员范围。我国刑法将冒充军人犯罪归入刑法分则第七章危害国防利益罪的范围。如刑法第三百七十二条规定：“冒充军人招摇撞骗的，处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利；情节严重的，处三年以上十年以下有期徒刑”。
通过以上刑法条文规定，我们不难看出：诈骗罪的最高刑是无期徒刑，而冒充国家工作人员或军人招摇撞骗罪的最高刑仅为十年。在造成社会危害后果相等的情况下，定冒充国家工作人员或军人招摇撞骗罪要比定一般诈骗罪获刑低。

三、诈骗罪和冒充国家工作人员招摇撞骗罪的异同分析
从犯罪构成的角度看，诈骗罪和冒充国家工作人员招摇撞骗罪既有相同之处，又有相异之别，二者具体异同见如下分析：
（一）诈骗罪和冒充国家工作人员招摇撞骗罪相同之处分析：1、诈骗罪和冒充国家工作人员招摇撞骗罪二者犯罪主体相同，都是刑法规定的达到刑事责任年龄具有刑事责任能力一般主体。2、二者在客观方面都是以“骗”为手段，都存在虚构事实隐瞒事实真相的情形。3、在主观方面，二者掩盖事实真相的目的都是为了让对方形成错误认识，从而获取某种非法利益，这种利益都可能是金钱或物质上的利益。4、二者都对社会诚信或正常的社会秩序产生破坏后果，具有相当的社会危害性，根据情节轻重，应受刑事处罚。
（二）诈骗罪和冒充国家工作人员招摇撞骗罪相异之处分析：1、二者所侵害的客体不同。诈骗罪侵犯的是公私财产权；冒充国家工作人员招摇撞骗罪侵犯的主要客体应是国家机关威信和正常社会管理活动。2、犯罪手段不同。二者主要区别在于是否采取冒充国家工作人员的手段，一般诈骗罪采用的手段更加多样化，应包括冒充国家工作人员在内。3、犯罪的目的可能不同。诈骗罪仅仅是为了占有公私财物；冒充国家工作人员招摇撞骗罪则是为了谋取包括公私财物在内的更为广泛的利益，如社会荣誉、地位、职称、甚至他人爱情等。

四、冒充国家工作人员骗取财物应如何定罪量刑分析
通过以上案例、刑法条文规定和两罪名犯罪构成异同分析，我们对冒充国家工作人员骗取财物行为该如何定性应不难作出如下分析和判断：对于冒充国家工作人员招摇撞骗，既骗取各种非法利益，又骗取大量钱财的案件属于典型的法条竞合（交叉关系）情形。司法实践中，应按法条竞合的原则和罪刑相适应的基本原则进行定罪量刑，才刑法客观公正的基本理念。
法条竞合是基于一个罪过，实施了一个犯罪行为，但由于刑法数个条文中对该犯罪行为的构成要件都有相同的描述，从而发生法条竞合现象，但对此现象，仅适用其中某一条文来定罪量刑，而排斥了其他条文。也就是说，一个犯罪行为虽然从外观上看，好象与多条刑法条文规定的犯罪构成要件都相符合，但实际上，由于这种数罪的构成要件是相互重复的，所以只能从这些法条中适用一条来定罪量刑，而排斥其他条文的适用。
关于法条竞合犯的形式，有两种情况：其一为包容关系（集合理论中叫包含关系）。所谓包容关系就是一个法条所规定的犯罪构成要件包容在另一个法条所规定的犯罪构成要件之中，被包容的那个犯罪的基本特征，只是由于犯罪主体、目的、对象、手段或危害结果等不同而具有不同的社会危害性。为了有效地打击犯罪，保护国家和人民的利益，特把它从包容它的那个法条中抽出来，单立一个法条，规定一个罪名；另一为交叉关系（集合理论中为交集关系），它是指一个法条所规定的犯罪，其构成要件中的部分组成要件同时又是另一个法条所规定的犯罪构成的组成部分。因为交叉程度的不同，这种情形不是在任何情况下都会发生选择法条来确定罪名的问题。
关于法条竞合犯的定罪量刑，按照罪行相适应基本原则，分两种情况：（一）对于包含关系的法条竞合犯，如果特别法条（指被包含法条）规定的量刑幅度高于或等于普通法条（指包含法条），应按特别法条定罪量刑；如果特别法条规定的量刑幅度明显低于普通法条，应按普通法条定罪量刑。（二）对于交叉关系的法条竞合犯，应主要考虑交叉部分行为最为显著的特征，根据该特征来确定该行为触犯的是此罪还是彼罪。例如，刑法第二百六十六条规定诈骗罪与第二百七十九条规定的招摇撞骗罪就属于交叉关系的法条竞合犯，二者在骗取公私财物及欺骗对象上有交叉，如骗取的主要是地位、荣誉、待遇及玩弄女性等，则应定为招摇撞骗罪；如骗取的主要是数额特别巨大的公私财物，则应定为诈骗罪。此定罪量刑处罚原则同样适用刑法第三百七十二条规定的冒充军人招摇撞骗的情形。依据此原则，我们不难看出，上述案例二中对刘某按冒充国家工作人员招摇撞骗罪进行定罪和量刑是不正确的，是违反罪刑相适应的基本原则的。

可见，法律实践中，司法人员准确把握“罪刑相适应”的基本原则对正确定罪量刑是多么地至关重要。否则，很可能会造成罚不当罪的情形，从而严重损害社会主义法制的根本权威。

（作者简介：王政，系中企国盛律师事务所合伙律师，现为北京市律师协会公司专业委员会委员，主要从事公司证券、房地产和诉讼等方面的法律业务，擅长刑事辩护，具有多年律师执业经验。）

2007-1-8