关于印发《建筑工程设计文件编制深度规定》（2008年版）的通知

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海南省三亚市人民政府


三亚市盘活房地产存量的若干规定
三亚市人民政府



为加强对我市房地产市场的宏观调控，盘活房地产存量，促进我市的经济发展，制定本规定。
第一条 控制房地产开发用地的审批。在近几年内，一般不再新增房地产开发用地。房地产开发用地应尽量利用已出让的闲置土地。
第二条 各类用地的基准地价，在一九九六年基础上平均下调约35％。
至今仍未交清地价款的用地单位，凡在一九九七年六月三十日前一次性交清地价款的，欠款部分可给予40％的优惠。超过期限的按原合同执行，原已定为按欠款折地的用地单位，有能力按上述条件交清地价款的，可享受上述优惠。
第三条 允许新增用地单位分期交纳地价款。凡交纳地价款总额30％以上的用地单位，即可取得部分产权的土地使用权证明，余款可选择一次性付款、分期付款、逐年付款方式付清。
第四条 建立房地产行业税费手册制度。税费手册明确记录房地产开发经营涉及的各项税费项目和标准及征收单位。税费手册由市政府每年编印一次。凡是税费没有记载的项目，企业有权拒交，并向市物价部门投诉。
第五条 严格执行经国务院批准，国家计委、财政部《关于取消部分建设项目收费，进一步加强建设项目收费管理的通知》规定，取消不合理的项目收费。
取消城市建设综合开发费，市政配套费减半征收。
第六条 严格按照海南省人民政府颁布的《海南省行政事业性收费项目目录》收费，并降低收费项目的征收标准，统一按原收费标准的80％收取。
第七条 各职能部门合并征收本部门的各种费用，并由一个窗口对外收费，简化办事程序。
第八条 房地产交易按琼府〔1996〕122号文《海南省人民政府关于盘活房地产存量有关问题的通知》，免征契税。
第九条 清理行政事业单位收取的各种保证金、押金。法律、法规、规章没有规定收取的保证金和押金，一律不得收取；法律、法规、规章规定应收取的保证金和押金，必须按期归还，不按期归还的，必须支付逾期利息。
第十条 鼓励房地产企业和有关债权人以房地产作价参股、投资联营从事其他产业，以发展经济。这种参股、投资联营不视为房地产交易行为，不征收土地增值税、营业税和其他费用。
第十一条 允许房地产企业改变商品房用途。对在建的房地产项目，允许房地产企业在不违反城市规划的前提下，修改内部设计，改变使用性质（包括改变为住宅用房）。规划部门对此类申请要及时受理，从简办理有关手续，并不再收取费用。
第十二条 实行投资和购房优惠政策。凡在本市投资或在市区内一次性付清房款购买房地产开发企业新建商品房的，可享受“入户”待遇。具体办法另行规定。
第十三条 鼓励和支持各专业银行和其他金融机构开展按揭期限长、成数高的购房抵押贷款业务，提供购房按揭，支持个人购房。属个人按揭贷款的，免收抵押登记手续费。
第十四条 销售经济适用房所征营业税，征收后一个月内由财政部门返还50％。鼓励存量住宅商品房与经济适用房接轨，市区住宅商品房的售价不高于1500元／平方米时，允许其按规定申请转为经济适用房，并享受经济适用房销售时所享受的优惠政策。
第十五条 大力发展商品房租赁市场，鼓励商品房租赁。经开发企业申请，税务部门批准，办公楼、住宅楼和商用门店租赁可分期缴交房产税和营业税。
第十六条 整顿物业管理市场，认真受理并处理住户对物业管理的投诉案件，切实提高物业管理的质量和水平。
第十七条 对于涉及房地产开发中所遗留问题，经市人民政府批准，可继续按照省人民政府发布的琼府〔1994〕98号文《关于加快办理房地产权证的通知》精神处理。
第十八条 本规定自颁布之日起实施。



1997年2月5日
全国人大常委会法制讲座第二十三讲
行政程序法律制度



应松年

应松年首先分四个方面讲解了行政程序法律制度的内容和作用。

（一）程序和行政程序

行政程序法律制度是有关行政程序的法律规范的总称，是行政程序的法律化、制度化。要明确行政程序法律制度，首先要了解程序和行政程序。

所谓程序，就是行为从起始到终结的长短不等的过程。构成这一程序过程的不外是行为的步骤和行为的方式，以及实现这些步骤和方式的时间和顺序。行政程序，就是由行政机关作出行政行为的步骤、方式和时间、顺序构成的行为过程。步骤，就是实现某一程序的若干必经阶段；方式，是实施行为的方法和形式，两者构成程序的空间表现形式。例如，按照《治安管理处罚条例》规定，公安机关作出处罚的步骤是传唤、询问、取证和裁决。传唤需要用传唤证，询问要有笔录，裁决要有书面决定等等，这些活动就是行为过程中的步骤和行为方式。整个行为过程就是由一个接一个的步骤和方式联结而成的。完成这一程序过程需要用一定的时间。为提高效率，就需要有时限；完成这一程序步骤，还必须遵循先后次序。如上例，必须先取证后裁决，不能颠倒为先裁决后取证。这就是顺序。时限和顺序构成程序的时间表现形式。行政程序就是由上述步骤、方式、时限、顺序为要素构成的行政行为的过程，是空间形式和时间形式的统一。

行政程序的最大特点在于，行政程序是行政机关作出行政行为的程序。行政法律关系是由行政机关和相对一方的公民、法人或其他组织组成的，但行政程序仅指行政机关作出行政行为时应遵循的程序，而不是相对一方应遵循的程序。

公民、法人或其他组织在向行政机关提出某项申请时，行政机关常常为他们设定程序，如据报载，要申请办一批发市场，需经112道程序（盖112个章）。为避免行政机关在设置这类程序时给公民带来不便，甚至造成损害，行政程序法律需要对此规定一些原则，例如便民原则、及时原则、公布申请条件原则等。它们也就成为行政机关应遵守的程序原则。

（二）行政程序法律制度的主要特点

由于行政程序法律制度的发展，程序法律已经冲破司法范畴，扩大到一个更为广阔的领域。这种扩大，不仅表现在行政领域，还表现在立法领域。现代程序法律制度分为立法程序法律制度、行政程序法律制度、司法程序法律制度三个部分。行政程序法律制度的主要特点是：

1．行政程序法律制度调整的对象是行政行为。

2．行政程序法律制度只是重要行政程序的法律化。只有同当事人权益和行政效率有关的重大的行政程序，才由法律规定，其目的是强行要求行政机关及其工作人员遵循一定行政程序，以保证行政工作的科学性和民主性。因此，从行政程序是否被上升为法律来区分，可以把它分为法定行政程序和非法定行政程序。行政程序上升为法的意义在于：行政程序法律制度是由国家制定和认可的，并由国家强制力保证其实施的程序规则，一旦违反了程序规则，即属违法行政行为，要依法承担一定的法律责任。而没有上升为法的一般程序，即使违反了，也不承担法律上的责任。人们经常讲的行政程序大多是从法律意义上讲的，即指法定行政程序。

3．行政诉讼法律制度以“公开”和“听证”制度为核心。政府的管理活动要让公民了解，在管理过程中要听取公民的意见，这是行政程序的关键。

4．行政程序法律制度对效率给予高度的关注。行政权力的扩张，是社会生产和生活需要高效率地维护社会秩序的结果，因而行政程序的发展不能影响而应当有利于行政效率。提高行政效率也是为了保障当事人的权益。

（三）行政程序法律制度的程序权利义务和法律责任

1．程序权利与义务，和实体权利与义务相对应。在行政法律关系中，以行政机关为一方，以相对一方为另一方，都有实体权利和义务，也有程序权利和义务。行政行为是由实体权利义务和程序权利义务所组成的，职权、职责就是行政机关的实体权利义务。为了行使职权，履行职责，应该采取哪些步骤和方式，先后顺序以及在多长时限内完成，就是程序，如果这些程序是法定的，那就是行政机关的程序义务。例如，《行政处罚法》规定，行政机关在作出行政处罚决定前必须听取相对方的陈述和申辩，重大处罚还要听证。这就是行政机关的程序义务，也就是公民、法人或其他组织的程序权利。行政机关的程序权利，也就是公民、法人或其他组织的程序义务，一般表现在公民、法人或其他组织向行政机关提出某项申请，或行政机关要求公民、法人或其他组织履行某项义务时所设置的程序要求，公民如不履行这些程序义务，就可能得不到所申请的许可，或将受到某种处罚。

2．程序与实体是紧密联系的。实体是内容，程序是形式，程序是为实体服务的。人们将此称为程序的工具主义。但在很多行政法律关系中，程序的作用特别重要。

第一，在行政法律关系中，公民、法人或其他组织作为相对一方，其程序义务，即行政机关的程序权利，实际上早已独立存在，并严格按照规定追究责任。这种程序义务大都由单行的法规、规章规定，行政机关是将之作为行政权的一部分行使的。例如，规定公民的某项申请必须经哪些机关批准，那么，就一个机关也不能少，且必须按顺序盖章。规定必须多少天或几月几日前送上申请书，期限一过，行政机关就不会再接受。要求公民在几月几日前必须纳税，期限一过，就将给予处罚。对于这种极为严格的程序义务和程序责任，人们早也习以为常。

第二，行政机关的程序义务在很多情况下将会影响相对一方的实体权益，但也有相当一些行政程序，并不涉及相对一方的实体权益，在这种情况下，并不意味着就没有权利义务问题。首先，行政机关不履行程序义务，即程序违法，是行政机关违反法律的问题，就“违法”这一点而言，是实体违法还是程序违法，并无差别；行政机关违法而不纠正，其危害远较公民违法要严重得多。其次，实际上程序问题也涉及到实体问题。例如，《治安管理处罚条例》规定，复议决定必须在5日内作出，超过期限是程序违法，这种违法涉及到谁的合法权益？5日作出或8日作出，对相对一方来说，并无多大实际损害。《治安管理处罚条例》所以规定复议决定必须在这短短的5日内作出，体现了立法者从速处理治安问题、治安问题决不能拖延的意图。否则，受到损害的将是社会治安秩序，即全体人民的利益。再比如，在检查公民身份证时，公安人员必须首先出示自己的证件，这是表示身份程序。是否表明身份，在很多情况下并不影响相对一方的合法权益。立法者设置这一程序，首先是为了体现执法工作的严肃性，也是为了防止假冒，避免社会次序混乱，损害国家利益。可以说，在很多情况下，程序的背后都体现着国家的、社会的某种更高层次的利益。

第三，更为重要的是，程序本身自有其内在的价值。例如，在作出对公民权利的不利影响的决定前，必须听取意见，体现了社会主义的民主参与、尊重公民个人的尊严；禁止以任何形式的暴力获取证据，体现了社会主义的人道精神和对公民个人尊严的尊重；重大决策前听取专家和利害关系人的意见，体现了程序理性；规定多少时限内对公民作出答复，体现了行政效率的要求，等等。因此，不存在空头的无意义的程序。所有的程序不仅或多或少与相对一方的合法权益有关，也与国家、社会利益相关连。一切违反法定程序的行为都将是给社会或个人带来危害的行为。因此，程序权利义务就有了独立的意义和价值。

3．凡是违法行为都必须追究法律责任，这也是社会主义法制的一项重要原则。对一切违反法定程序的行为同样应当追究法律责任。但是，当行政机关程序违法时如何追究责任，却是一件相当复杂，因而存在众多争议的问题。从实践来看，行政机关的程序违法有几种情况：

一种是：程序违法，实体上也直接损害相对一方的合法权益，即我们平时所说的程序违法，实体也违法。

另一种是：程序违法，实体上似乎并未侵害相对一方的合法权益，即我们平时所说的程序违法，实体正确。

当然还有一种情况是，程序合法，实体违法。对于第一和第三种情况，根据我国《行政诉讼法》的规定：撤销，追究实体违法的责任。困难的是第二种情况。根据上面的分析，既然存在独立的程序权利义务，行政机关程序违法，也就应该独立承担法律责任，而不应该把程序仅仅看成是实体的工具而完全依附于实体，因此，从理论上说，程序违法应该独立追究法律责任。但是，程序违法的情况还有其复杂之处。就程序本身的重要性，即内在价值而言，在程度上还是有区别的。如前例，行政机关在作出对相对一方不利影响的决定前，不听取对方的意见，或法定应该听证而不听证，就属于严重程序违法，因为这一程序缺陷违背了社会主义的民主与参与精神；再如，用暴力取得证据，也属于严重程序违法，因为它违反了社会主义社会对人的尊严的尊重，等等。对于这些程序违法，不管实体上是否正确，就应一律予以撤销，不得重新作出行政行为。但有些程序违法，例如，因疏忽忘了在文件上注明日期，属于程序上的小的瑕疵，可以重新补正。总之，存在独立的程序权利义务，是程序违法应该追究责任的基础。法律在设定程序违法的法律责任时，则要根据行政违法行为中程序与实体的违法情况和关系，以及程序违法本身的严重程度等具体情况作出规定。