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北京市房地产管理局


北京市房地产管理局关于发布《北京市内销商品房管理暂行规定》的通知
北京市房地产管理局


通知
各房地产开发公司、各区县房地产管理局、市场处、市房地产交易所：
为加强我市内销商品房销售管理，规范市场行为，保障买卖双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关规定，我局制定了《北京市内销商品房管理暂行规定》，现发给你们，请贯彻执行。
附件一：北京市内销商品房预售契约
附件二：北京市内销商品房买卖契约

北京市内销商品房管理暂行规定
一、为加强北京市内销商品房管理，保障买卖双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关规定，制定本规定。
二、各房地产开发企业在本市开发建设的内销商品房，适用本规定。
三、商品房内销实行许可证制度。房地产开发企业内销商品房，须向北京市房地产管理局（以下简称市房地局）申请登记，取得《北京市商品房销售许可证》后，方可销售。
四、申请预售内销商品房须符合以下条件：
1．有市计委、建委批准的商品房项目建设计划文件。
2．已取得国有土地使用证或土地使用权来源证件。
3．取得建设工程规划许可证和建设工程开工证。
4．有纳入市建委销售计划的证明文件。
5．按申请预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，或达到相应的工程进度，并已确定施工进度和交付日期。
五、预售商品房还须提交下列文件：
1．在北京的银行开立代收房屋预售款的专门帐户，并和银行订立了预售房款的监管协议。
2．已确定的商品房预售方案。预售方案应说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容。
3．商品房预售总平面图。
六、申请现售内销商品房须符合以下条件：
1．建筑物已竣工，取得《工程质量竣工核验证书》，并已具备住用条件。
2．取得《国有土地使用证》，并已办理房屋产权登记。
3．已确定房屋售后管理服务单位，并已制定房屋售后维修管理公约。
七、房地产开发企业的售房广告、宣传资料均应载明销售许可证号，其销售许可证应放置在售房场所的显著位置。
八、房地产开发企业须按批准的用途、销售范围销售商品房。
九、购买内销商品房的单位或个人须分别提交下列证件：
1．中央在京单位（含部队）、省、自治区、直辖市、计划单列市和经济特区驻京办事处购买商品房须有市建委批准的文件；
2．市属单位及外省市驻京联络处购买商品房须有市计委批准的文件；
3．区、县属单位购买商品房须有区、县计委批准的文件；
4．个人购买商品房须符合京政（88）82号文的有关规定并提交相应的证件；
5．本市其他经济组织、社会团体须有其权力机构或主管部门批准的证明文件。
十、内销商品房价格按（94）京建开字第356号通知的精神执行。
十一、商品房的预售、销售，买卖双方均应签订由市房地局统一印制的《北京市内销商品房预售契约》或《北京市内销商品房买卖契约》。
买卖双方签订的契约，可以办理公证。
十二、中央、市属房地产开发企业预售商品房，买卖双方签订《北京市内销商品房预售契约》后三十日内，须到市房地局办理预售、预购登记，房屋交付后三十日内，须持预售契约及有关证件到市房地局办理立契过户手续，申领房地产权属证件；现售商品房，买卖双方签订《北京市内
销商品房买卖契约》后三十日内，须到市房地局办理立契过户手续，申领房地产权属证件。
十三、区（县）属房地产开发企业预售商品房，买卖双方签订《北京市内销商品房预售契约》后三十日内，须到房屋所在区（县）房地局办理预售、预购登记，房屋交付后三十日内，须持预售契约及有关证件到区（县）房地局办理立契过户手续，申领房地产权属证件；现售商品房，买
卖双方签订《北京市内销商品房买卖契约》后三十日内，须到房屋所在区（县）房地局办理立契过户手续，申领房地产权属证件。
十四、在京部队等购买内销商品房，到市房地局办理买卖登记、立契过户手续，申领房地产权属证件。
十五、下列情况，须报市房地局批准：
1．商品房预购后需转让的；
2．商品房内销改为外销的。
十六、内销商品房的用地应交纳的地价款，按国家有关规定执行。
十七、内销商品房的预售、销售均须按规定交纳税费。
十八、内销商品房的预售、销售须使用北京市地方税务局统一监制的北京市房地产开发企业专用发票。
十九、凡不按本规定办理商品房销售许可证、预售登记、立契过户手续、申领房地产权属证件的，按《北京市房屋买卖管理暂行规定》及其他有关规定处理。
二十、单位建设自用的住宅及生产、办公等用房（含单位之间的合建、联建），因特殊原因对社会销售的，按本规定执行。
二十一、本规定具体执行中的问题由市房地局负责解释。
二十二、本规定自发布之日起施行。

附件一
北京市内销商品房预售契约卖方（以下简称甲方）：＿＿＿＿＿＿＿＿买方（以下简称乙方）：＿＿＿＿＿＿＿＿
甲方按照《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》的规定，通过＿＿＿＿＿＿＿＿方式，取得北京市＿＿＿＿区（县）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿地块的土地使用权，土地面积为＿＿＿平方米，土地使用年限＿＿＿，自＿＿＿年＿月＿日至＿＿年＿
月＿日止，国有土地使用证号为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。甲方在上述地块上建设的＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，现已具备规定的预售条件，经北京市房地产管理局批准，准予上市预售，北京市商品房销售许可证号为＿＿＿＿。
乙方自愿购买甲方的＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿的房屋，甲方已于＿＿年＿月＿日收到乙方预购房屋的定金＿＿＿＿元。双方经协商，就上述房屋的预售预购事项，订立本契约。
第一条 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿房屋，房屋用途＿＿＿＿建筑面积为＿＿平方米（含共有共用面积，房屋状况详见附件一），土地使用面积＿＿＿＿平方米（含共有共用面积），土地使用期限自房屋产权过户之日起至＿＿年＿月＿日止。
上述各项面积为甲方暂测面积，房屋竣工后以房地产管理部门实测面积为准。
第二条 双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米人民币＿＿＿元，价款合计为（大写）＿仟＿佰＿拾＿万＿仟＿佰＿拾＿元整（小写：＿＿＿＿＿元）。房屋竣工后，第一条载明的暂测面积与实测面积误差在＿％以内的，不再结算；误差超过＿％的，超过部分按房屋售价进行结算
。
付款方式见附件二，乙方按期将购房价款汇入甲方指定银行。乙方已支付的定金＿＿＿＿元，在乙方最后一次付款时转为购房价款。
第三条 甲方须于＿＿年＿月＿日前，将房屋交付乙方，除不可抗力外，甲方未按期将房屋交给乙方的，乙方有权向甲方追索违约金。违约金自房屋应交付之日第二天起至实际交付日止参照中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过＿＿日（遇法定节假日顺延）甲方未交付房屋的
，乙方有权终止本契约。契约终止自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在契约终止后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方。利息参照中国人民银行固定资产贷款利率计算。
第四条 乙方逾期付款，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本契约约定付款之日起至实际付款之日止参照中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过＿＿日（遇法定节假日顺延）乙方未付款的，甲方有权终止本契约。契约终止自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳
的定金甲方不予返还。
第五条 甲方交付房屋时，应提交建筑工程质量监督部门出具的《工程质量竣工核验证书》。
甲方交付的房屋经建筑工程质量监督部门核验不合格的，乙方有权终止本契约，甲方应在契约终止后30日内向乙方双倍返还定金，并将乙方已付的房价款和利息全部退还乙方（利息计算同第五条）。甲方交付房屋的装修、设备未达到本契约附件一规定的装修、设备标准的，甲方同意
按未达到部分的双倍差价向乙方补偿。
第六条 甲方同意按《建设工程质量管理办法》的有关规定，自房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修。
第七条 乙方同意其购置的房屋由甲方或甲方认可的管理公司代管。
第八条 本契约由双方签字，在办理房屋预售预购登记后生效。预售、预购登记于本契约签订之日起三十日内，由双方共同到北京＿＿＿＿＿＿局交易管理部门办理。
第九条 本契约生效后至房屋交用前，乙方不得转让所预购的房屋，如有特殊原因需转让，须报北京市房地产管理局批准。
第十条 双方同意房屋交付后三十日内共同到预售登记的管理部门办理房屋买卖立契手续，并按有关规定申领房地产权属证件。
第十一条 办理上述手续时发生的税费，由双方依照有关规定缴纳。
第十二条 本契约在履行中如发生争议，双方应协商解决。协商不能解决的，任何一方均可向房地产所在地人民法院提起诉讼。
第十三条 本契约未尽事项，在不违本契约的前提下，双方可签定补充协议。
本契约的附件和双方签定的补充协议为本契约不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。
第十四条 本契约正本一式两份，甲乙双方各执一份，副本＿份，房地产交易管理部门一份。＿＿＿＿＿＿。
甲方（签章）： 乙方（签章）：
法定代表人： 法定代表人：
地址： 地址：
联系电话： 联系电话：
邮政编码： 邮政编码：
代理人： 代理人：
身份证号码： 身份证号码：
联系电话： 联系电话：
年 月 日 年 月 日
预售登记机关：（章）
经办人： 年 月 日

附件二
北京市内销商品房买卖契约卖方（以下简称甲方）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿买方（以下简称乙方）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
甲方按照《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》的规定，通过＿＿＿＿＿＿方式，取得北京市＿＿＿＿＿＿区（县）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿地块的土地使用权，土地面积为＿＿＿＿＿＿平方米，土地使用年限＿＿＿＿＿＿年，自＿＿年＿月＿
日至＿＿年＿月＿日止，国有土地使用证号为＿＿＿＿＿。甲方在上述地块上建设的＿＿＿＿＿＿＿＿，现已竣工，取得房屋所有权证（房屋所有权证＿＿字＿＿号），经北京市房地产管理局审核，准予上市销售，北京市商品房销售许可证号为＿＿＿＿＿＿。
乙方自愿购买甲方的＿＿＿＿＿＿的房屋，甲方愿意出售，甲方出售该房屋时亦同时将该房屋所占土地使用权同时转让给乙方。双方经协商，就上述房屋的买卖事项，订立本契约。
第一条 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿房屋，房屋用途为＿＿＿＿＿＿＿＿，建筑面积为＿＿＿平方米（含共有共用面积，房屋状况详见附件），土地使用面积＿＿＿＿＿平方米（含共有共用面积），土地使用期限自房屋产权过户之日起至＿＿年＿月＿日止。
上述面积已经＿＿＿＿房地产管理局测绘。
第二条 双方同意上述房屋售价为每建筑平方米人民币＿＿＿＿＿＿元，价款合计为（大写）＿仟＿佰＿拾＿万＿仟＿佰＿拾＿元整（小写：＿＿＿＿＿＿）。乙方预付的定金＿＿＿＿＿＿＿＿元，在乙方支付购房价款时转为购房价款。
第三条 乙方同意在本契约签定＿＿日内将购房价款全部汇入甲方指定银行。
甲方指定银行：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
银行帐号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
第四条 甲方同意在＿＿年＿月＿日前将房屋交付给乙方。交付时，甲方提交建筑工程质量部门出具的《工程质量竣工核验证书》，并办妥全部交接手续。交付地点：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
甲方同意按《建设工程质量管理办法》的有关规定，自房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修。
第五条 乙方同意其购置的房屋由甲方或甲方认可的管理公司代管。
第六条 双方同意在签定本契约后一个月内，持本契约和有关证件到房地产管理部门办理房屋买卖立契约过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证。
办理上述手续时发生的税费，由双方依照有关规定缴纳。
第七条 本契约生效后，除不可抗力（人力不可抗拒的自然灾害和其他事故；非甲方所能控制的原因并须有关部门证明）外，甲方不按期交付房屋的，乙方有权向甲方追索违约金。违约金自房屋交付之日第二天起至实际交付日止参照中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过＿＿
＿日（遇法定节假日顺延）甲方未交付房屋的，乙方有权终止本契约。契约终止自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在契约终止后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方。利息参照中国人民银行固定资产贷款利率计算。
第八条 本契约生效后，除不可抗力外，乙方不按期付款的，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本契约约定付款之日起至实际付款之日止参照中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过＿＿＿＿（遇法定节假日顺延）乙方未付款的，甲方有权终止本契约。契约终止自甲方书面
通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金甲方不予返还。
第九条 本契约由双方签字之日起生效，未尽事项，双方可另签补充协议。本契约的附件和双方签定的补充契约，为本契约不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。
第十条 本契约在履行中双方如发生争议，应协商解决。协商不成的，任何一方均可向房地产所在地人民法院提起诉讼。
第十一条 本契约正本一式二份，甲乙双方各一份，副本＿＿份，房地产管理部门一份。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
甲方（签章）： 乙方（签章）：
法定代表人： 法定代表人：
地址： 地址：
联系电话： 联系电话：
邮政编码： 邮政编码：
代理人： 代理人：
身份证号码： 身份证号码：
联系电话： 联系电话：
年 月 日 年 月 日



1995年4月18日
涉油案件的成因及对策

魏秀厂


　　近年来，随着经济的迅速发展，涉油民事案件数量明显增多，特别是涉油侵权纠纷，如油田单位在生产过程中因征地、石油污染、生产噪声影响、工程建设带来的民事纠纷案件数量所占比重较大。为进一步做好涉油案件的审判工作，提高办案质量和效率，位于胜利油田主产区的垦利县法院对近2年来涉油侵权案件情况进行了分析总结。
　　一、涉油侵权案件的基本情况
　　垦利县法院2002年共受理涉油案件18件，其中涉油侵权案件10件，占当年涉油案件总数的55.5%。2003年受理16件，其中涉油侵权案件6件，占当年涉油案件总数的37.5%。在2002年审理的涉油侵权案件中，油田单位全部是原告，被告全是地方农民个人。2003年的涉油侵权案件中，油田单位作为的原告4件，占案件的66.6%，被告是地方农民的2件，占案件的33.4%。涉油侵权案件普遍表现出集群性、突发性的特点。参与纠纷的人数多，所有16件涉油侵权案件中有14件是共同诉讼案件，占总数的87.5%；当事人往往采取扣押车辆、阻拦施工等方式，且持续时间长，处置难度大，造成的损失大。如胜坨镇海西村村民非法阻拦油田施工致使油田20多辆车被堵7天；胜坨镇王营村王某扣押油田车辆达60多天；胜坨镇坨南村张某阻拦油田生产搬迁达8天。涉油侵权案件对经济发展和社会稳定产生了较大影响。
　　二、涉油侵权案件的成因分析
　　一是油田在征用土地补偿、污染赔偿方式方面的问题。长期以来，油田在征用土地补偿、污染赔偿等方面，由油田工农科与当地政府油区办协商处理。油田对所征土地的补偿费、安置补助费、青苗补偿费等往往通过政府或村委会转手补偿给当事人。但是这种赔偿方式不符合法律规定，因为油田补偿损失是法律规定的民事行为，应由油田和被征用土地、污染的单位或个人协商，协商的内容包括赔偿的支付方式、支付途径、支付数额等。油田单方决定赔偿款，没有征求被赔偿人的意见，且没有直接支付给被赔偿人，这种赔偿方式容易引发矛盾。
　　二是村务不公开带来矛盾。油田赔偿款数额较大，群众相当关注。但是个别村庄村务不公开，群众即使拿到赔偿款也认为赔偿的数额少或者分配不公平。这种问题成为群众阻拦油田生产的借口，有的借此与油田单位发生纠纷，阻碍油田生产。
　　三是新油区群众不知如何处理油田赔偿引发的矛盾较为突出。随着油田生产开发范围的拓展，形成了一些新的油区村庄。这些新油区的群众对处理征地、污染赔偿款方面的方法、途径、赔偿计算方法、数额等不了解，容易造成矛盾。有的当事人“漫天要价”，有的村庄男女老幼都参与到纠纷中。如胜坨海西村以油田施工影响其庄稼排水淹灌了庄稼为由强行阻拦油田生产，有几百人参与了纠纷。
　　四是油田污染引发了新型的排污纠纷。如环境噪声影响纠纷案件。有的群众提出油田生产噪声影响了其养殖的家禽、牲畜的生长，而油田单位不接受该类型的索赔。群众往往采取阻拦油田生产、扣押车辆的方式来达到目的，使小纠纷引发成矛盾，造成了较大的经济损失。今年，垦利县法院受理了2件此类案件。
　　五是个别村委领导班子软弱涣散导致矛盾纠纷迟迟不能解决。涉油纠纷发生时，有的油区村庄村委不出面，任凭事态发展。参与纠纷的群众更没有统一、明确的处理意见，导致无法协商解决纠纷。
　　六是法律宣传针对性不强，群众法律意识淡薄。面向油区群众的普法宣传重点不突出，对涉油纠纷的处理途径、国家对征用土地、排污赔偿等方面的具体规定宣传力度不够。
　　三、解决涉油纠纷案件对策
三、解决涉油纠纷案件对策
油地纠纷的解决，必须本着“防重于治”的原则解决，否则经济损失大，矛盾加深，诉讼成本也相应增加，应重点从以下方面抓起：
（一）理顺油区综合治理关系，成立专门处理机构。东营区政法委成立了专门处理油地问题的“油区治理指挥中心”，一切“涉油”问题均由其处理。可以借鉴东营区的做法，成立专门的机构，充分发挥统一的组织和协调功能，健全规章制度，逐步建立起处理“涉油”问题的长效机制。
（二）依法建立、健全、强化村领导班子。油地纠纷能不能顺利解决，有一个代表民意的坚强的村领导班子很关键，因此，应进一步加强群众民主政治建设，把那些有威望、有知识、有文化，识大体，顾大局的成员选进领导班子，并由有关部门进行指导，有助于涉油纠纷解决。
（三）加强对人民调解工作的指导。建立、健全人民调解组织，由司法机关帮助培训、指导人民调解员，提高人民调解员依法调解的能力和水平，发挥他们在调解涉油案件纠纷中的作用。对发生的涉油纠纷，有关司法行政机关应主动及时地帮助指导，要充分发挥人民调解第一道防线的作用，防止事态扩大。
（四）建立油地经济纠纷的新协商机制。改革传统的赔偿方式，在涉油经济纠纷经常发生的村庄，尽力促成群众选出代表，或有村委代表群众出面，建立一个油田和地方的对话协商机制，把纠纷摆在当面，说在明处，使双方在互谅互让中解决。
（五）继续深化村务公开制度。对群众关注的油污赔偿问题，由村委采取多种形式使村务公开、公正、透明。油地赔偿的协商，要有受赔偿人参加，村委成员可以提供协助。
（六）抓好宣传教育，重点抓好对新油区群众法制宣传工作。
油地双方可以对赔偿标准、赔偿范围、赔偿程序等问题，共同进行分析研究，制定统一的规范性文件，使各项问题规范化，有明确的依据，对征地、排污赔偿方面的知识重点宣传。在油田搞好开发建设前，必要的油污赔偿宣传工作更要走在前头。把法庭工作职责、工作制度打印成宣传材料，在农村集市上设立咨询台，分发宣传材料。组织干警深入到油田企业以讲法制课的形式进行普法宣传，使他们初步掌握一些基础性的法律知识。
（七）对以身试法者从严惩处。在涉油纠纷案件的处理过程中，对妄图索取巨额赔偿，甚至借机闹事的，对触犯法律但没有构成犯罪的，可由公安部门给予行政处罚，对触犯刑律的，依法追究刑事责任。
（八）锐意创新，大胆进取，建章立制促稳定。从以往油区中涉油案件发生纠纷的情况看，涉油案件往往是因污染、侵权、征用土地等而产生的纠纷，争议当事人之间利益关系复杂，难以协调，有的纠纷甚至“牵一发而动全身”，处理不好，会严重影响油区秩序的稳定。因此，法庭为适应油区案件的特点，采取以下工作方法：一、巡回法庭审理油区案件中，除特殊情况外，一律适用简易程序进行审理，审理周期要求简易案件一月内审结；复杂案件三月内审结；二是油区巡回法庭在工作中本着急事急办、特事特办的原则解决纠纷，情况比较紧急的采取诉（庭）前处理的办法；三是从参与社会治安综合治理的角度出发进行诉前调解，四是关于无理妨碍油田施工的纠纷，可以按照“停止侵害、排除妨碍”的诉讼请求予以提起民事诉讼。并可以申请先予执行；五是在施工准备阶段，经做工作当事人无理阻碍油田企业正常施工，可以按照“排除妨碍”的诉讼请求提起民事诉讼，并可以申请先予执行。通过采取以上方法，旨在更好的发挥巡回法庭的审判、服务职能作用，充分维护油田企业的合法权益。油区巡回法庭在成立后，针对涉油案件多次召开专场分析会，了解涉油案件的事件起因、特点、矛盾焦点，为顺利审理案件奠定良好的基础；因涉油案件往往具有牵扯人数多，争议数额大，利益关系复杂、难以处理等特点，对涉油案件重点调度，明确干警职责，以稳定油区工作大局，促进油区经济发展为工作的重点，初步制定出“调解为主，判决为辅，主动处理，化解纠纷”的工作目标，审判员多年来在油区腹地从事审判工作，积累了处理油地纠纷案件的丰富经验，为充分发挥法庭职能打下基础。2003年，我庭严格按照我院制订的油区巡回法庭工作方针，认真审理涉油案件，慎处油地纠纷，力求既要保证油田的正常生产，又要不使矛盾激化。
油地经济互相促进，共同发展是几十年来双方形成的良好的传统，必须正确对待新的经济形势下出现的新情况、新问题。油地经济密切结合，共同发展的关系只能加强，不能破坏，否则对双方都产生不利的影响。作为法院，更要全面分析涉油案件的新特点新情况，积极总结审判经验，以良好的审判促使经济的良性发展。

（作者单位：山东省垦利县人民法院）
联系电话0546--2525279