中华人民共和国政府和捷克斯洛伐克社会主义共和国政府一九八七年至一九八八年文化交流计划

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广东省人大常委会


广东省第十一届人民代表大会常务委员会

公告第41号


《广东省实验动物管理条例》已由广东省第十一届人民代表大会常务委员会第十九次会议于2010年6月2日通过，现予公布，自2010年10月1日起施行。


广东省人民代表大会常务委员会

2010年6月2日


广东省实验动物管理条例

（2010年6月2日广东省第十一届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过 2010年6月2日公布 自2010年10月1日起施行）



第一章 总 则


第一条 为了适应科学研究和经济社会发展的需要，加强对生产、使用实验动物的管理，保证实验动物和动物实验的质量，促进自主创新,维护公共卫生安全，根据有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本省行政区域内生产、使用实验动物及其监督管理活动。
第三条 实验动物的管理应当遵循统一规划、合理分工、加强监督、有利于促进实验动物科学研究和应用的原则。
实验动物按照国家标准实行分级分类管理。
第四条 省人民政府科学技术主管部门负责全省实验动物管理工作，组织实施本条例。
县级以上人民政府科技、卫生、教育、农业、环保、质监、工商等有关部门在各自职责范围内做好实验动物管理工作。
省实验动物监测机构依照本条例规定负责实验动物和动物实验的质量技术监督和检验测试工作。
第五条 本省实验动物生产、使用实行许可管理和质量监督所需经费，由本级财政予以保障。

第二章 生产与使用管理

第六条 实验动物的生产、使用实行许可管理制度。
第七条 从事实验动物保种、繁育、供应等生产活动的单位和个人，应当取得由省人民政府科学技术主管部门颁发的实验动物生产许可证。
设立动物实验场所使用实验动物进行科学研究、实验和检测等活动的单位和个人，应当取得由省人民政府科学技术主管部门颁发的实验动物使用许可证。
第八条 申请实验动物生产许可证的单位和个人，应当符合下列条件：
（一）有工商营业执照或者事业单位法人证书；
（二）实验动物种子来自国家实验动物种子中心或者国家认可的保种单位、种源单位，遗传背景清楚，质量符合国家标准；
（三）实验动物的生产环境及设施、笼器具、饲料、饮用水等符合国家标准和有关规定；
（四）具有保证正常生产实验动物所需要的专业技术人员和实验动物质量的检测能力；
（五）有健全的饲养、繁育等管理制度和相应的操作规程。
第九条 申请实验动物使用许可证的单位和个人，应当符合下列条件：
（一）有工商营业执照或者事业单位法人证书；
（二）使用的实验动物及其相关产品应当来自有实验动物生产许可证的单位，质量符合国家标准；
（三）实验动物的饲料、垫料、笼器具、饮用水等符合国家标准和有关规定；
（四）有符合国家标准的动物实验环境设施；
（五）具有保证正常使用实验动物所需要的专业技术人员，以及动物实验设施环境质量的检测能力；
（六）有健全的实验室管理制度和相应的动物实验技术操作规程。
第十条 申请实验动物的生产、使用许可证的单位和个人，可以采用书面申请或者电子数据交换等方式向省人民政府科学技术主管部门提出申请。
第十一条 省人民政府科学技术主管部门受理申请后，应当组织专家对申请事项进行现场评审。专家评审的时间不得超过二十个工作日，评审所需时间不计算在作出行政许可决定的期限内。
省人民政府科学技术主管部门应当自受理申请之日起二十个工作日内作出行政许可决定。
第十二条 实验动物的生产、使用许可证的有效期为五年。被许可人需要延续取得行政许可的，应当在许可证有效期届满三个月前，向省人民政府科学技术主管部门提出申请。
省人民政府科学技术主管部门应当根据被许可人的申请，在该行政许可有效期届满前作出是否准予延续的决定；逾期未作出决定的，视为准予延续。
第十三条 实验动物的生产、使用许可证不得转借、转让、出租或者超许可范围使用。

第三章 生产与使用规范

第十四条 具有实验动物生产许可证的单位和个人，对其提供的实验动物应当出具质量合格证明；具有实验动物使用许可证的单位和个人，对在其场所进行的动物实验应当出具动物实验证明。
实验动物质量合格证明和动物实验证明由省人民政府科学技术主管部门印制，免费发放。
第十五条 单位和个人应用实验动物进行医疗卫生、药品等科学研究、实验、检测以及以实验动物为材料和载体生产产品等活动的，应当使用具有实验动物生产许可证的单位和个人生产的符合标准要求的实验动物，并且在具有实验动物使用许可证的场所内进行相关活动。
违反前款规定进行的科学研究、实验、检定、评价的结果无效，相关的科研项目不得验收、鉴定、评奖。
教学示教时使用实验动物的，在保证公共卫生安全的前提下，可以在实验动物使用许可证规定以外的场所内进行。
第十六条 实验动物的饲育室和实验室应当分开设立。不同品种、品系、等级和不同实验目的的实验动物，应当分开饲养。
第十七条 运输实验动物时，使用的笼器具、运输工具应当符合安全和微生物控制等级要求，不同品种、品系和等级的实验动物不得混装，保证实验动物达到相应质量等级。
第十八条 生产、使用实验动物需要捕捉野生动物的，应当遵守国家相关法律法规的规定，并对所捕捉的野生动物进行隔离检疫。
生产、使用实验动物需要从国外引入实验动物的，应当持有供应方提供的动物种系名称、遗传背景、质量状况及生物学特性等有关资料，依照《中华人民共和国进出境动植物检疫法》规定办理有关手续。
第十九条 从事实验动物生产、使用的单位和个人应当按照国家标准对其生产的实验动物和环境设施进行检测。检测过程和检测数据应当有完整、准确的记录。
第二十条 从事实验动物生产、使用的单位和个人，应当对直接从事实验动物工作的人员采取安全防护措施，定期组织与传染病有关的健康检查，调整不适宜承担实验动物工作的人员。
第四章 生物安全与实验动物福利

第二十一条 实验动物的预防免疫应当结合科学研究与实验的要求实施，预防免疫后的实验动物不得用于生物制品的生产、检定。
对应当进行预防免疫的实验动物,依照《中华人民共和国动物防疫法》的规定实施预防免疫。
第二十二条 实验动物发生传染性疾病时，从事实验动物生产、使用的单位和个人应当及时采取隔离、预防控制措施，防止动物疫情扩散，同时报告当地畜牧兽医主管部门、动物防疫监督机构；当发生人畜共患病时，还应当立即报告当地疾病预防控制机构。
发生重大动物疫情的，应当按照国家规定立即启动突发重大动物疫情应急预案。
第二十三条 在实验动物生产、使用过程中产生的废弃物和实验动物尸体应当经无害化处理，其中列入国家危险废物名录的应当按国家规定交由具有相应资质的单位处理。
对实验动物生产、使用过程中产生的废水、废气等，应当进行处理，达到有关标准后排放。
第二十四条 禁止使用后的实验动物流入消费市场。
第二十五条 开展病原体感染、化学染毒和放射性的动物实验，应当符合国家法律法规和国家标准对实验室生物安全、放射卫生防护及环境保护的要求，防范安全事故的发生。
第二十六条 从事实验动物基因工程研究的，应当符合国家对基因工程安全管理的要求。
第二十七条 鼓励共享实验动物的实验数据和资源，倡导减少、替代使用实验动物和优化动物实验方法。
第二十八条 实验动物生产、使用活动涉及实验动物伦理与物种安全问题的，应当遵照国家有关规定，并符合国际惯例。
第二十九条 从事实验动物工作的人员在生产、使用和运输过程中应当维护实验动物福利，关爱实验动物，不得虐待实验动物。
第三十条 对实验动物进行手术时，应当进行有效的麻醉；需要处死实验动物时，应当实施安死术。
第三十一条 从事实验动物生产、使用的单位和个人，在开展动物实验项目时，应当制定保证实验动物福利、符合实验动物伦理要求的实验方案；有条件的应当设立实验动物福利伦理组织，对实验方案进行审查，对实验过程进行监督管理。

第五章 生产与使用监督

第三十二条 省人民政府科学技术主管部门应当制定实验动物生产、使用的年度监督计划，定期对实验动物生产、使用情况进行监督检查，组织开展监督工作。
第三十三条 省实验动物监测机构负责向申请行政许可的单位和个人出具检测报告，配合省人民政府科学技术主管部门对行政许可实施情况进行监督检查，开展实验动物的质量调查、质量标准研究、科学研究等工作。
省实验动物监测机构进行前款规定的检测不收取检测费用。
省实验动物监测机构及其有关人员对所实施的检验、检测结论承担法律责任。
第三十四条 实验动物的检测包括对实验动物遗传、微生物、寄生虫和病理，以及对实验动物饲料、饮用水、笼器具、繁育设施环境和动物实验设施环境等的质量检测。
第三十五条 实验动物的检测执行国家标准；国家尚未制定标准的，执行行业标准；国家、行业均未制定标准的，执行地方标准。
涉及对外检验、检定和外包的动物实验可以按照国际标准或者委托方要求的国外标准执行，但该标准与我国公共卫生安全要求冲突的除外。
第三十六条 实验动物的检测工作应当科学、公正、准确，检测报告应当内容齐全，数据准确，结论明确。
第三十七条 对实验动物检测结果有异议的单位和个人，可以在收到检测报告之日起十五个工作日内向省实验动物监测机构提出复检。
第三十八条 检测结果不合格的，生产或者使用的单位和个人应当查明不合格原因，制定整改方案，按期整改并接受复检；不合格的实验动物或者动物实验场所不得继续销售或者使用，并按照相关规定监督销毁或者作必要的技术处理。
第三十九条 省实验动物监测机构应当汇总其对实验动物和动物实验质量的检测结果，上报省人民政府科学技术主管部门，由省人民政府科学技术主管部门向社会公布检测结果。
第四十条 从事实验动物生产、使用的单位和个人应当接受并配合依法进行的监督和检测。
第四十一条 省人民政府科学技术主管部门应当建立从事实验动物生产、使用的单位和个人的信用制度，并通过媒体、网络等形式依法公布实验动物生产、使用、管理等方面的相关信息。
第四十二条 任何单位和个人对违反本条例的行为有权向省人民政府科学技术主管部门举报或者投诉。
省人民政府科学技术主管部门应当在接到举报或者投诉之日起十五个工作日内决定是否受理，并告知举报人或者投诉人。
对决定受理的案件，省人民政府科学技术主管部门应当及时组织调查，并将处理结果告知举报人或者投诉人。

第六章 法律责任

第四十三条 违反本条例第七条、第十二条规定，未取得实验动物的生产、使用许可证或者许可证已过期，擅自从事实验动物生产或者使用的，由省人民政府科学技术主管部门没收违法所得，并可以处一万元以上三万元以下的罚款。
第四十四条　违反本条例第十三条规定，转借、转让、出租或者超许可范围使用实验动物的生产、使用许可证的，由省人民政府科学技术主管部门暂扣实验动物的生产、使用许可证，责令限期改正；情节严重或者逾期不改的，吊销实验动物的生产、使用许可证。
第四十五条 违反本条例规定，有下列情形之一的，由省人民政府科学技术主管部门责令限期改正；逾期不改的，暂扣实验动物的生产、使用许可证，并处二千元以上一万元以下的罚款：
（一）实验动物的饲育室和实验室不分开设立的；
（二）对不同品种、品系、等级和不同实验目的的实验动物不分开饲养的；
（三）将不同品种、品系和等级的实验动物混装运输的；
（四）检测过程和检测数据的记录不完整、不准确的；
（五）销售不合格的实验动物或者使用不合格的动物实验场所的。
第四十六条 违反本条例第二十四条规定，将使用后的实验动物流入消费市场的，由省人民政府科学技术主管部门责令改正，没收违法所得，并处一万元以上三万元以下的罚款；情节严重或者逾期不改的，吊销实验动物的生产、使用许可证。
第四十七条　违反本条例第二十二条、第二十三条、第二十五条、第二十六条、第四十条规定的，依照国家有关法律法规进行处理，并可由省人民政府科学技术主管部门暂扣或者吊销实验动物的生产、使用许可证。
第四十八条 违反本条例有关规定的单位和个人，引发危害公共安全等重大事故、造成严重后果的，依照国家有关法律法规追究责任。
第四十九条 违反本条例第四十四条、第四十五条、第四十七条规定暂扣实验动物的生产、使用许可证的，有关单位和个人应当按期整改，经验收合格后，省人民政府科学技术主管部门应当立即返还实验动物的生产、使用许可证。
第五十条 省人民政府科学技术主管部门及其工作人员有下列行为之一的，由其上级行政机关或者监察机关责令改正；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）对不符合法定条件的申请人准予行政许可的；
（二）对符合法定条件的申请人不给予行政许可的；
（三）不在法定期限内作出行政许可决定的；
（四）不按规定程序作出行政许可决定的；
（五）不依法履行职责或者监管不力，造成严重后果的。
第五十一条 省实验动物监测机构及其工作人员违反本条例规定，不依法履行职责、检测不公正、出具虚假报告、滥收费用的，由省人民政府科学技术主管部门责令改正，通报批评；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；对受检单位造成损失的，应当承担相应的赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附 则

第五十二条 本条例下列用语的含义：
（一）实验动物，是指经人工饲养培育，遗传背景明确或者来源清楚，对其质量实行控制，用于科学研究、教学、医药、生产和检定以及其他科学实验的动物。
（二）动物实验，是指以实验动物为对象和材料，在设计的条件下进行实验或者检测，观察、记录反应过程和结果的活动。
（三）实验动物伦理，是指在实验动物生产、使用活动中，人对实验动物的伦理态度和伦理行为规范，主要包括尊重实验动物生命价值、权利福利，在动物实验中审慎考虑平衡实验目的、公众利益和实验动物生命价值权利。
（四）实验动物福利，是指善待实验动物，即在饲养管理和使用实验动物活动中，采取有效措施，保证实验动物能够受到良好的管理与照料，为其提供清洁、舒适的生活环境，提供保证健康所需的充足的食物、饮用水和空间，使实验动物减少或避免不必要的伤害、饥渴、不适、惊恐、疾病和疼痛。
（五）安死术，是指以人道的方法处死动物的技术，使动物在没有惊恐和痛苦的状态下安静地并在尽可能短的时间内死亡。
第五十三条 本条例自2010年10月1日起施行。

　　　　　　　　　　　　消费者权益保护法在商品房买卖中的适用问题

　　一、问题概说
　　随着我国房地产经济的发展和住房制度改革的不断深入，房地产这种特殊的商品在公民生活消费中的地位日渐重要。鉴于我国社会主义市场经济的本质依然是以最大限度地满足广大人民群众日益增长的物质和文化生活需要为目标，房地产消费者权益又直接关系到人民群众基本的生存权利，故应当受到法律的优先保护。但不无遗憾的是现行消费者权益保护法中缺少对房地产消费者权益的保护规范，学术界和实务界对房屋是不是消费者权益保护法所规定的商品及商品房买卖合同能否适用消费者权益保护法规定的惩罚性赔偿也众说纷纭，应当说这并非该法的本来面目，事实上，大陆法国家消费者权益保护法的最初领域恰恰是房地产消费者权益。
　　现代民法理论将传统不动产利益分解为不动产生存利益和财产利益，在房地产利益结构中，房地产经营者利益属于不动产利益中的资本利益（如经营者的投资利益）或所有利益（如经营者出租房屋的收益）。房地产消费者利益则主要属于不动产生存利益，即房地产满足广大人民群众住房基本需要的利益。现代民法理论认为，当上述两种利益发生冲突时，法律应当首先保护不动产生存利益。 消费者权利，是消费者利益在法律上的表现。法律上赋予消费者多少权利，意味着消费者在多大程度上得到国家的保护。 现实经济生活中房地产消费者的权利被房地产经营者侵害的程度十分严重。我国房地产消费市场存在的突出问题是房地产投机严重，造成房地产价格不合理，极大地损害了消费者的经济利益；此外，房屋质量低劣、售后维修得不到保证、不对消费者公开房屋价格构成或以虚假广告的房屋价格蒙骗消费者、强迫消费者交付各种不合理的费用、恶意违约、“一房二卖”、“先抵后卖”等欺诈行为时有发生，均应承担损害消费者利益的法律责任。现今中国消费者政策，不仅是补救市场经济的消极面和救济受害消费者的保护政策，而且作为国家经济政策的一个重要环节，发挥其引导消费、促进消费、扩大内需、推动经济增长的重大作用。
　　房地产经济作为当下我国国民经济的一个重要增长点，住房制度改革的目的之一便是促进住房的商品化，而居民又是住房消费的主力军，有关消费者权益保护的法律和政策不能无视住房消费这一市场。下文笔者将结合实例，论证分析商品房消费者的知情权等权利，并就惩罚性赔偿制度在商品房交易中的适用及我国消费者权益保护法中的惩罚性赔偿制度的完善作了初步的探讨。
　　二、实例研析
　　据以研究的案例一：李某某与某开发建设总公司商品房出售知情权纠纷案
　　[基本案情]2002年9月9日，原告李某某以某开发建设总公司和某建设工程质量监督站为被告向某区人民法院提起民事诉讼称，其在被告某开发建设总公司开发的碧海小区购置住房一套，入住不到半年即发现房屋质量出现严重的“次、假、漏、裂”，严重影响人身安全和住者的心理平衡。因原告本人从事建筑业，对房屋质量问题不陌生，故欲先摸清“事故成因”再求对策。原告走访某建设工程质量监督站、某开发建设总公司申请查阅该商品房的全部设计文件和施工阶段的原始记录，遭到拒绝，请求法院依法判令两被告在最短期限内提交碧海小区16幢B端建筑物的全部设计文件和施工验收的原始记录。
　　[裁判要旨]某区人民法院审理认为，原告应按房屋买卖合同中的约定查阅相关资料，有权利知道开发商是否有开发建设资质及所购房屋使用说明书及质量保证书、所购房屋是否经相关部门验收合格可以进行交易等相关资料，而不能超越消费者应知情的权限，楼房的设计图纸和建设施工的原始记录涉及商业秘密，不属于消费者应知的范围，且这些资料已由建筑质量监督部门存档保管，属于档案资料，个人未经批准不得查阅。为此，依照《建设工程勘察设计管理条例》第33条、《商品房销售管理办法》第7条、第16条、第19条、《机关档案工作条例》第21条等的规定，判决驳回原告李某某的诉讼请求。李某某不服该民事判决，向某市中级人民法院提起上诉，二审以同样判案理由驳回上诉，维持原判。
　　据以研究的案例二：蔡某某与国泰集团物业发展公司商品房买卖纠纷要求双倍赔偿案
　　该案是见诸报端的山东省首例购房者获双倍赔偿案。一审法院于2001年9月18日判决称：被告在售房过程中主观上存有欺诈故意，对原告隐瞒了其不具备房地产开发和中介服务资质证书、未取得土地使用权证书、未持有建设工程规划许可证、施工许可证及商品房预售许可证的真实情况，诱使原告做出错误意思表示与其订立买房合同。而原告作为消费个体，不可能也没有义务去审查被告应具备的上述手续，故被告的行为已构成故意欺诈。遂判决由原告退房给被告，被告退还原告购房款146 192元并赔偿原告损失146 192元。该案进入二审程序后最终以调解方式结案，未实行加倍赔偿，而是由被告给予原告4万余元的经济补偿。
　　[法律评析]上引案例一涉及到原告是否有权查看所购房屋的设计文件和施工验收记录的问题。讼争的焦点是原告所称的消费者知情权应否予以保护，换言之，该知情权是否系商品房购买者所享有的权利。上引案例二中二审法院未以生效判决的形式正面回答作为消费者的购房者在受到房地产经营者欺诈时能否获得双倍赔偿的问题，不能说不是一个遗憾，其中涉及到的主要法律争议问题是消费者权益保护法中的惩罚性赔偿能否适用于商品房交易之中。针对上述问题，笔者略作评述如下：
　　(一)知情权及其行使
　　知情权有广义与狭义之分。广义的知情权，是指公民、法人或其他组织依法享有的、要求义务人公开一定的信息的权利和在法律允许的范围内获取各类信息的自由，它既属于公法意义上的权利，又属于私法意义上的权利；既包括抽象的权利又包括具体的权利；既包括民主权利、政治权利也包括人身权利、财产权利等。 狭义的知情权，就是公民针对政府工作、针对政府的政务公开的一项权利。司法作为最后一道屏障，必须使知情权成为司法上可诉的权利。 本文所探讨的知情权主要是从私法意义上进行使用的。
1993年颁布的《中华人民共和国消费者权益保护法》(以下简称《消法》)首次出现知情权概念，该法第8条规定：“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受服务的真实情况的权利。”《消法》上的消费者是指为满足生活消费需要购买、使用商品或接受服务的、由国家专门法律确认其主体地位和保护其消费权益的个人。只有自然人才能成为最终消费的主体。 《消法》规定的消费者7项权利应当完全适用于房地产消费者。这7项权利包括：获得真实信息的权利、自由选择的权利、人身健康和安全不受损害的权利、经济利益不受损害的权利、获得补救和赔偿的权利、进行社会监督的权利和受消费教育的权利。
　　本案中，被告某开发建设总公司提出其作为商品房销售者的合同义务已履行完毕，但这并不能作为拒绝向消费者出示所购买商品房设计图纸和施工验收记录的依据。因为即便是机关档案，尚可以借阅，作为房地产开发企业不能以保护所谓商业秘密为由侵害购房人的知情权，这是对商业秘密 不适当的扩大解释。根据《建设工程勘察设计管理条例》第三十三条第二款的规定，施工图设计文件未经审查批准的，不得使用。按照建设部《商品房销售管理办法》第十九条第二款 的规定，房屋交付时，套型要与设计图纸一致。根据建设部建房(1998)102号文的规定，《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》已经成为必要公示的内容，其目的保证购房者的知情权，那么同样值得购房者关注的设计规划图也应为其设定公示要求。整体布局规划、单项景观设计、辅助设施配套在项目规划时都已经规划部门及其他专业管理部门批准确定，同样这些也是开发商申请住宅小区住宅竣工验收所必须提供的文件，那么向购房者公示并不会造成开发商过多的负重。 在利益衡量和价值取向上，也应当优先保护作为消费者的购房户，而不能以保护开发商的“商业秘密”而拒绝购房人的正当合理要求。更何况，如确系商业秘密，作为合同相对方的购房人也有保守其所知悉情况的义务，违反该义务，房地产开发商完全可以借助侵权法予以救济，其以商业秘密为由不予向特定的合同相对方—购房人提供设计图和施工记录等，于情于理于法都是说不过去的。正如有人所言：“随着法治时代的到来，对法官所应具有的公平正义的现代法治理念、熟知并能灵活运用法律的专业素质、丰富的社会生活经验等均提出了很高的要求，要求法官通晓法律基础理论和各种法律制度规范，树立法治观念和思想，深刻理解立法意图，熟悉立法活动规则，熟练掌握法律方法这一司法技能，创造性地适用法律，创造典型案例，探索司法审判的时代特征和规律。”
　　(二) 惩罚性赔偿制度在商品房交易中的适用
　　惩罚性损害赔偿，也称示范性的赔偿或报复性的赔偿，是指由法庭所作出的赔偿数额超过实际的损害数额的赔偿，它具有补偿受害人遭受的损失、惩罚和遏制不法行为等多重功能。
《消法》第四十九规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价格或者接受服务的费用的一倍。”该规定确立了惩罚性损害赔偿的民事责任，即“损一赔二”的民事责任，而且，它是中国第一个适用惩罚性赔偿的立法例 。《合同法》第一百一十三条再一次重申了该项制度。按照该规定，经营者有欺诈行为的，消费者有权要求双倍赔偿。对商品房买卖合同能否适用惩罚性赔偿责任则是当前学术界和实务界争论的焦点，也是社会关注的热点问题。
　　商品房销售中的欺诈行为能否适用《消法》所规定的加倍赔偿呢？理论和司法实务界在认识上极不统一。著名民法学家梁慧星先生认为，商品房买卖不适用《消法》第49条。理由有三：一是《消法》制定时，针对的是普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两问题，其适用范围不包括商品房。同时制定的《产品质量法》明文规定不包括建筑物，可作参考。二是商品房作为不动产与作为动产的普通商品有差异，商品房买卖合同上即使出卖人隐瞒了某项真实情况或捏造了某项虚假情况，与普通商品交易中的欺诈行为不能等量齐观，商品房质量问题通过瑕疵担保责任制度可以得到妥善处理。三是商品房买卖合同金额巨大，动辄数十上百万，如判决双赔，将导致双方利害关系的显失平衡，在一般人的社会生活经验看来很难说是合情合理合法的判决。
　　目前不少法院也是认为房屋买卖不适用《消法》，但不同的法院作出的判决完全不同。在判决理由部分，有的法官认为房屋是大件商品，是不动产，所以不适用该法；有的法官则认为房屋经过验收合格，不存在质量问题，所以不适用该法；还有的法官干脆指明房屋不属于产品质量法的调整范围，应当适用城市房地产管理法进行判决。 更有法官认为，《消法》对商品做的是“狭义”理解，即“一般商品说”，其法律意义在于：针对一般商品而言，即使采取“双倍赔偿”的惩罚手段对经营者也远远不会造成“伤筋动骨”，这种惩罚性赔偿责任对市场交易秩序的冲击力很小，它的功能在于既能有力地打击违反公平和诚实信用原则的加害方，也能有效地保护相对受害方的合法权益不受侵害，从而在“公平”与“秩序”之间找到了合理的平衡点。而商品房则不然，一旦刻意强调按《消法》调整，将会给市场交易秩序带来难以想象的干扰和破坏，造成“公平”与“秩序”之间的严重失衡。
　　另有观点认为，购房也系商品买卖行为，房屋也作为一种商品成为《消法》第四十九条规范的范围，当经营者有欺诈行为时，适用双倍赔偿应无问题。 立于《消法》的立法目的、惩罚性赔偿金的立法目的以及法律的解释与适用等角度而认为，开发商若以欺诈行为提供质量不足的商品房时，应有《消法》第四十九条双倍赔偿的惩罚性赔偿金制度的适用。理由是：首先，就消费者权益保护立场而言，消费者于商品房的交易过程中仍属于经济上弱者的地位，且商品房之购买往往又是消费者一身积蓄所得的成果，故对于《消法》中所规定消费者的权利，于商品房的交易中应有所适用，方才符合该法之立法目的；其次，就该法条文惩罚性赔偿金制度的立法目的而言，若将商品房交易纠纷排除于该条文的适用，而使实行欺诈行为的开发商无庸负担双倍赔偿的民事责任者，将使得购买商品房的消费者无法得到合理的补偿与鼓励，且亦无法处罚、吓阻开发商的欺诈行为，而无法导正商品房的交易市场；再者，从法律适用上之解释来说，《消法》中所谓的“商品”系指为人们日常物质生活或文化生活所需且于市场上流通买卖的物品，而不论是动产或不动产，均可包括在内，故若消费者以生活消费之目的而购买商品房者，则该商品房应是本法所称的商品，且本法对于商品房并无明文规定加以排除适用，则商品房应该仍是消费之客体，而有本条文的适用。反对说认为该条适用商品房的交易将产生利益失衡之情形而言，那是否产生高价值的商品或者服务便一律排除该条文的适用，那如何认定商品或者服务系属高价值，又是问题。
　　最高法院法释[2003]7号第八、九条明确规定了商品房买卖合同中属于出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的五种情形可以适用惩罚性赔偿原则。即：1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人(又称“先卖后抵”)；2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人(又称“一房二卖”)；3、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；4、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实(又称“先抵后卖”)；5、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。在此五种情形下，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。当然，按照最高法院的规定，必须是在由此五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的前提下，买受人才可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。最高法院副院长黄松有就法释[2003]7号答记者问中指出，这五种情形下的惩罚性赔偿责任是以《合同法》第一百一十三条和《消法》第四十九条规定的惩罚性赔偿责任原则为依据的，但不是对《消法》第四十九条规定的直接适用。
　　惩罚性赔偿在合同关系的适用上，有学者主张这种赔偿应当基于有效的合同作出，而不应当在合同被宣告无效或被撤销以后作出，主要原因在于三点：一是此种惩罚性赔偿是基于合同关系而产生的。惩罚性赔偿所要惩罚的是经营者违反合同规定的质量标准而交付产品或提供服务，换言之，惩罚的不仅仅是经营者的欺诈行为，而且包括违约行为。无论如何，惩罚性赔偿都不是为了在合同被宣告无效以后，对受害人提供补救。二是合同被确认无效以后，双方不存在合同关系，当事人应当恢复到合同订立前的状态。受欺诈者可以请求获得赔偿的损失应当为其在合同订立之前的状态与现有状态之间的差价。如果在合同无效的情况下仍然获得惩罚性损害赔偿，那就意味着双方并没有恢复到原有的状态，因为受害人获得一笔额外的收入。相反，如果在合同有效的情况下适用惩罚性损害赔偿，则可以认为这一损害赔偿是代替受害人可以获得的、在实践中又难以计算的可得利益损失。尽管消费者可能因欺诈而撤销合同，但当事人也可以要求变更合同或维持原合同的效力。三是在合同有效的情况下，受害人基于违约责任将获得各种补救的措施。惩罚性赔偿也是其中的一项措施。如果合同被宣告无效，则受害人能够获得补救的措施是极为有限的，尤其是不能要求经营者支付惩罚性赔偿。总之，消费者请求双倍赔偿，必须是在合同责任存在的情形下提出。合同不存在，也就谈不上合同责任的适用；惩罚性赔偿也就成了无本之木、无源之水。因此，合同若被宣告无效或被撤销，当事人反而失去了双倍赔偿的请求依据。
　　笔者认为，合同因欺诈、无行为能力、内容违法等原因而无效或被撤销，课以期待利益的损害赔偿虽欠缺合法的根据，但可以缔约过失规则而产生的缔约过失责任——信赖利益赔偿来保护信赖当事人的合法利益。 因为信赖利益的损害赔偿责任是合同外的责任，即以合同法所规定的合同外责任救济合同外的信赖损害，而非合同内的违约责任。信赖利益的损害赔偿责任几乎成为缔约过失责任的同一语或代名词。缔约过失规则是以令当事人承担契约之外责任的方式扩张契约法上的责任，改变了传统法“有契约，便有责任，无契约，便无”责任的思维定律。 据此，信赖合同有效的当事人完全可以根据缔约过失规则和法律的规定向合同相对方主张惩罚性损害赔偿，以填补自己的信赖利益损失，并能发挥惩罚性赔偿原则对违背诚信义务的非善意交易当事人的制裁和遏制作用。
　　关于惩罚性赔偿在司法实务中的运用，见诸媒体的全国首例终审生效的商品房消费者双倍赔偿案发生在河南省鹤壁市，该判决系由鹤壁市中级人民法院于２００２年５月２９日做出。 《中国房地产导报》则报道了据称是深圳首例商品房合同纠纷双倍赔偿案，也是最高法院法释[2003]7号颁布后的全国房地产纠纷双倍赔偿第一例的银先生与深圳某花园商品房一房两卖索赔案。作为二审的深圳中院认为，开发商故意隐瞒涉案房产“2栋32 B”已售给他人的事实，采用欺诈手段与银先生签订的房地产买卖合同，依法属于可撤销合同。最终判决撤销双方当事人于1998年11月签订的《深圳市房地产买卖合同》，判决开发商双倍退还购房款及全额退还购房款利息、办证费、入伙费、鉴证费、入伙费等合计63万多元。　在法规层面，有些地方法规已明确了商品房经营者的欺诈行为适用《消法》第四十九条的规定。例如：《福建省房屋消费者权益保护条例》（２００１年１月１日起施行）第十五条的规定 。
　　综上所述，笔者认为，惩罚性损害赔偿原则在商品房交易中的适用既有社会生活的基础和司法实务上的先例，又有法规层面的支持，应是毋庸置疑的。而法律向房地产消费者保护倾斜的程度根本上取决于经济发展水平和房地产商品化程度。在我国当前住房改革制度还极不完善的情况下，法释[2003]7号所规定的惩罚性赔偿责任既注意到依法维护买受人的合法权益，又考虑到商品房开发经营过程中的实际情况，是有利于促进房地产市场健康发展的。
　　(三) 惩罚性赔偿金制度的立法完善
　　《消法》第四十九条规定的直接目的一是使受害消费者获得合理补偿；二是从为社会公共利益着眼，制裁经营者的欺诈行为，以减少欺诈。 因惩罚性赔偿金制度的立法目的能否达成，除了涉及到该制度的构成要件是否完善外，最为重要的是其赔偿金的数额问题。而《消法》第四十九条以商品的价格或者服务的费用作为惩罚性赔偿金数额的计算基础，便与消费者实际所受损失无关，而有违民事赔偿责任之补偿性原则，且该法规定商品的价格或者服务的费用的一倍，亦将使得经营者容易计算出其经营上欺诈行为的支出成本，无庸考虑其欺诈行为将造成消费者多少的实际损失，即轻易做出欺诈消费者的行为，而无法达到惩罚性赔偿金制度的惩罚与吓阻的作用。就中国民间市集惯行的交易习惯中所谓的“假一赔二”、“缺一赔十” 等作法之计算方法与赔偿范围乃是由卖者赔偿买者实际损失的二倍或十倍。另外，参酌美国等国家的立法例，关于惩罚性赔偿金的赔偿范围计算方法亦是以实际损害额为计算的基础，而非以商品的价格或者服务的费用为计算之基础。因此，应将惩罚性赔偿金的计算方法修法为“消费者实际所受损失”为计算的基础。这样方能将商品房等价值性较高的商品交易纳入该条文规定的调整范围，而使商品房经营者亦承担欺诈消费者的惩罚性赔偿之民事责任，这样，既可以使经营者受到一定程度的惩罚，又可避免法律适用导致的当事人双方利益失衡，以解决现行司法实务上所发生的争议。
　　综上所述，笔者赞同戴志杰先生的观点和理由，《消法》应立足于消费者权益之保护，其所规定的消费者的权利，亦应当于商品房的交易中有所适用。但现行立法的不尽人意处也是显而易见的，也是需要我国今后的立法中予以重视并解决的。在修法前的司法实践中，“对立法冲突，法官应当寻找最佳适用法律规范来公正裁判案件。面对立法冲突，法官的任务在于善于理解和发现立法的精神和原则，通过创造性的、合理的解释衡平相互冲突的利益。法官绝不是机械地运用法律的法匠，而应该创造性适用法律规范。”


　　参考文献：
　　 参见温丰文：《现代社会与土地所有权理论之发展》，台湾五南图书出版公司1994年版，第131页。
参见谢次昌主编：《消费者保护法通论》，第119页。
参见梁慧星：《中国的消费者政策和消费者立法》，载梁慧星著：《为中国民法典而斗争》，法律出版社2002年7月第1版，第201页。
参见济南市历下区人民法院(2001)历民初字第1214号民事判决书。
参见高景芳：《宪法视野中的公民知情权》，载《当代法学》2003年第1期第8-9页。
参见夏勇：《知情：权利与义务的解读——访中国社会科学院法学研究所副所长夏勇》，记者马蔚，载法律思想网→法理探幽→夏勇文集。
见《消法》第三条及《消费者权益保护法律理解与适用》（修订本），工商出版社，编委会主任 王众孚。
参见周珂：《论房地产消费者权益保护》http://www.84999.com.cn。
《中华人民共和国反不正当竞争法》第十条所规定的商业秘密，是指：“不为公众所知悉、能为权利人带来经济利益、具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息。”
《商品房销售管理办法》第十九条第二款规定：“按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”
参见顾彬、陈佳琦：《房地产纠纷案件的成因与对策》，载《华东政法学院学报》2002年第6期，第75页。
参见杨凯：《寻找适用法律的最佳方法——由一起“民间讼师索酬案”看法官对法律的适用》，载天涯法律网->论文集萃。
参见王利明：《惩罚性赔偿研究》，原载《中国社会科学》2000年第4期，又见中国民商法律网-法学前沿2002年1月5日。
参见戚天常主编：《消费者权益保护法教程》，中国政法大学出版社1994年版，第264页。
参见梁慧星：《消费者权益保护法第四十九条的解释与适用》，载梁慧星：《为中国民法典而斗争》，法律出版社2002年7月第1版，第239页。
参见乔新生：《让宪法梳理消费》，载人民法院报2002年3月13日正义周刊B4。