江苏省人民政府关于修改《江苏省内河交通事故处理办法》的决定

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售楼广告的效力

作者：梁桦水（梁鹏）


案情简介
原告：张女士
被告：北京市某房地产开发公司
案件介绍：
原告称其于2002年5月，原告到被告售楼处拟购买一套商品房，被告售楼人员向原告介绍了其拟购楼号的情况及小区的公用设施。提到在原告所购楼号的北侧有一个网球场周边是绿地，经过原告实地在小区考察后认为与销售人员及提供的楼书描述的一致，于是第二天与被告订立了《购房合同》。在同年下半年，被告将网球场擅自向北挪取消了周边的绿地，改建成小型停车场且仅距原告所在的楼10几米。原告要求被告将停车场拆除恢复绿地。被告称原告的诉讼请求无法律依据及事实依据，原告于2002年5月底入住，而停车场是在2002年底修建的，在小区规划图的位置上有此规划，且停车场的位置与原告居住的房屋距离符合规划要求，如支持原告的诉讼请求将违反设计规划，并损害其他业主的利益，停车场的存在不影响原告的合法权益。本案经过法院审理认为原告与被告所签定的合同符合法律规定合同有效；被告所发放的售楼楼书广告上虽无停车场的规划，但是原告凭此要求被告拆除停车场理由、证据不充分。从被告的规划图上确有停车场的规划且该停车场属于小区公共设施。故驳回原告要求拆除停车场恢复绿地的诉讼请求。
案件评析
原告在此案中有无撤消权。
合同的撤消是指因当事人意思表示不真实通过撤消权人行使撤消权而使合同关系消灭。并将依合同关系而取得的财产回复到合同订立时的状态。据此概念撤消应当具备下列法律特征：
1，所撤消的合同应当是已经成立并生效的合同。当事人意思表示不真实是造成合同可能被撤消的前提。意思表示不真实应当是发生在订立合同的过程中，意思表示不真实造成的原因法律规定为五种即欺诈、胁迫、重大误解、乘人之危、显失公平。
2，合同的撤消应当由有撤消权的当事人来行使撤消权实现。对于当事人在合同订立并生效后发现合同撤消的事由存在是否通过行事撤消权来消灭合同关系，还是继续合同关系的存在完全由当事人自由决定之。
3，撤消权的行使将会产生合同自始无效的后果。
4，撤消权的行使具有时限，当事人不行使或迨于形式该权利，期限届满时则丧失该权利。不因法定事由中断。
5，撤消权人须请求人民法院或仲裁机关作出撤消合同的裁决。
本案中被告存在欺诈的行为。它主要表现在被告在楼书广告及售楼人员的介绍中均掩盖了规划设计中停车场存在的事实，将其描述为绿地。使得原告认为所购买的房屋的居住环境符合自己的内心的期望而作出了购买的意思表示。基于此种原因，原告在发现实际生活空间环境发生变化时应当向人民法院提出撤消此合同。但是提出撤消的要求应当在知道上述情形后1年内。
欺诈，是指以使他人陷于错误并因而为意思表示为目的，故意陈述虚伪事实或隐瞒事实情况的行为。它的构成包括有欺诈的行为、受诈人因欺诈而陷于错误、受诈人因欺诈而陷于错误而为意思表示不真实、欺诈违反法律违反诚实信用原则。被告的欺诈行为主要体现在楼书广告中。而双方的纠纷也产生于此。按照《房地产广告发布暂行规定》对房地产广告的具体内容作了规范，具体为：1，房地产预售、销售广告必须载明下列事项，即开发企业的名称、中介服务机构代理销售的，应当载明该机构的名称、预售、销售许可证编号；2，房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有者或使用者应当有实际意义的完整的生产、生活空间；房地产广告中对价格有表示的，应当清楚的表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限；......6，房地产广告涉及的交通商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或建设中的，应当在广告中加以注明；.....10，房地产广告中不得利用其他项目形象、环境作为本项目的效果。房地产广告中使用的建筑设计效果图或模型照片的，应当在广告中予以注明。.....本案被告在其楼书广告中有违《房地产广告发布暂行规定》的有关规定。那么，楼书广告是否应当成为《购房合同》组成部分呢？我们认为，楼书广告中涉及有关房屋、居住环境、作为公共分摊部分、与生活相关的设施等能够构成交易条件的事项理应成为合同的组成部分。若合同双方未在合同中形成对广告所涉及的且应当构成交易条件的内容予以排除的，则就构成对缔约方之有效的要约。在事实上，双方当事人在合同条款外的对交易条件所做的陈述、承诺、说明等与合同条款内容构成一个完整的交易条件。不能够因为没有写入合同条款就不对双方具有约束力。


本案史某的行为如何定性

[案情]2003年7月23日，史某因生意周转缺乏资金向王某借款50000元，当日，史某出具借条后，承诺在三个月内还清全部借款本息。次年2月，王某向史某催问借款，史某以忘记借款利率为由要求王某出示借条，然后趁王某不备将借条抢到手中撕毁。王某随机抓住史某并向公安机关报了案。
[分歧]本案在处理过程中，对史某的行为如何认定，有三种不同意见。
第一种意见认为，史某的行为不构成犯罪，因为史某抢夺并撕毁的借条本身毫无经济价值，史某并没有侵犯他人的财产权利。因此，史某的行为不构成犯罪。
第二种意见认为，史某趁王某不备，公然夺取王某的借条，非法占有王某的私有财产，王某的行为构成抢夺罪。
第三种意见认为，史某的行为构成侵占罪。史某抢过王某的借条撕毁，目的是为了非法占有借条所载明的债权，史某的行为符合侵占罪的构成要件，应按侵占罪进行处罚。
[评析]笔者同意第三种意见。
一、史某撕毁的借条是载明史某与王某之间债权债务关系的凭证，王某有权凭此借条向史某要还借款。的然而史某为了赖帐，趁王某不备夺过借条撕毁，使得王某的债权无法实现，实际上是造成了王某财产损失、减少，而史某却因此将本应偿还给王某的借款非法占为己有，获得了财产上的不法利益。史某以非法占有为目的，故意侵犯他人的合法财产所有权，符合侵犯财产罪的构成要件。因此，史某的行为构成犯罪。
二、侵占罪是指以非法占有为目的，将代为保管的他人财产或者合法持有的他人遗忘物、埋藏物非法据为己有，数额较大，拒不退还的行为。抢夺罪则是指以非法占有为目的，公然夺取数额较大的公私财物 的行为。两者的共同点是均以非法占有为目的，侵害的对象都是自己无所有权的公私财物，且均故意的行为。而两罪的不同点则是侵占罪中行为人侵占的财物是行为人业已合法持有的，亦即在行为人的合法控制之下的财物。“合法持有”则是以合法的方式，取得对他人财物的暂时的占有权或暂时的使用权，但持有人不享有所有权。持有人将他物变合法持有为非法所有“是侵占罪的最大特征。本案中史某通过借贷的方式占有王某50000元借款，史某可以对这笔借款进行使用和收益，但这50000元借款的所有权始终是属于王某的。王某对史某享有的债权实际上就是享有要求史某在借款到期后将50000元借款的占有权转移给己方的权利，而这种权利的载体就是史某出具的借条。史某为了达到非法占有的目的，撕毁借条，符合侵占罪的构成要件和犯罪特征。尽管史某在犯罪过程中使用了趁人不备，公然夺取的手段，但这仅仅是史某占有王某财产所采取的一种方式，史某夺取的借条本身并没有价值，即使作为纸片来看，其价值也是微乎其微的，应此，借条本身并不是数额较大的公私财物，所以单纯从史某的抢夺行为并不能构成犯罪。只有当史某撕毁借条以后，才达到了消灭借条所载明的债权债务关系，才达到了非法占有50000元借款的目的。综上所述，本案史某的行为应认定为侵占罪更为妥当。
江西省吉水县法院 郭远富 刘皓