中央组织部、劳动人事部关于做好西藏干部、工人内调工作的通知

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这份意向书真的无效吗？

杨红良


商品房买卖特别是二手房转让过程中，在正式签订房屋买卖合同之前，转让方和买受方往往会就签订正式买卖合同订立一份《房屋买卖意向书》。而在标的房屋有多个权利人的情况下，又往往只由其中一个权利人出面和买受人签署这份《房屋买卖意向书》。那么，这样的《房屋买卖意向书》的效力如何？下面，就以本人最近代理的一个案件说起。
在该案中，我方当事人是一套二手房的买受方，而该房屋的权利人共有两人。在中介公司的介绍下，我方当事人、中介公司和其中一名权利人三方共同签署了《房屋买卖意向书》，约定了房屋价款、支付方式等买卖房屋的必备条款，并约定了半个月后正式签署房屋买卖合同。为确保正式房屋买卖合同的如期签署，我方当事人根据意向书的约定，当场向签署该《房屋买卖意向书》的权利人支付了五万元的定金，对方收取了钱款并开具了收据，明确此笔款项为“定金”，同时在收据上还特别声明：“若除本人外，尚存在该房地产权属证明上记载的或非该房地产权属证明上记载的任何第三人对该房地产出售之权利，则视作本人已经取得该任何第三人关于出售该房地产的同意，并代表该任何第三人签署本收款收据。”
但是，收受了五万元后，对方事后以房屋另一权利人不同意出售房屋为由，最终没有按照约定和我方当事人签署正式房屋买卖合同。
为维护自己的合法权益，我方当事人依据《房屋买卖意向书》的仲裁条款，向上海仲裁委员会申请仲裁，被申请人为收取定金的对方当事人一人，请求裁定其双倍返还定金，理由是双方已经签订了购房预约合同，其中有定金条款并实际支付了定金，现对方因自身原因不同意签署正式房屋买卖合同，应当承担相应的民事法律责任。
立案两个月后进行了开庭。开庭审理时，对方辩称标的房屋系他和另一权利人所有，在另一权利人没有授权的情况下，他一人擅自与我方当事人签署的《房屋买卖意向书》应属无效，故只同意退还已经收取的五万元，不同意双倍返还。
开庭后等待了三个半月，我们收到了仲裁委寄来的裁决书。裁决书认为：本案中《房屋买卖意向书》的性质是我方当事人和对方当事人之间为未来签订正式房屋买卖合同而达成的预约合同。如果该意向书成立，双方由此而负有的合同义务是共同促成正式房屋买卖合同的订立。但是该意向书产生约束力的前提是意向书可以被实际履行。本案中，该意向书约定内容是未来签订标的房屋的正式买卖合同，必然涉及到对该房屋所有权的处分，获得被申请人和另一权利人两个房屋共有人的一致同意是处分该房屋所有权的先决条件。既然意向书的签订是为了促成正式房屋买卖合同的签订，而正式买卖合同又必须有房屋共有人的一致同意，故意向书有房屋共有人一致同意也就成为该意向书有效成立的必要条件。否则，在缺乏另一权利人对被申请人授权同意的情况下，意向书仅对被申请人产生约束力，另一权利人并无与申请人签订正式买卖合同的义务，这对将来正式买卖合同的有效订立——亦即意向书的实际履行——是法律上的重大障碍。鉴于另一权利人并未委托被申请人代理签订意向书，因此，仲裁庭认为，未经另一权利人的同意或者授权，申请人与被申请人签订的《房屋买卖意向书》无效。
基于对该《房屋买卖意向书》的无效认定，裁决书自然没有支持我方要求对方双倍返还定金的主张，而只是裁决对方返还已经收取的五万元。
由于本案实行仲裁，而我国对仲裁裁决尚未规定有实体救济的途径，所以本人在对本案裁决结果持保留态度的情况下，在此提出自己的观点，以求教于方家，争取对房屋买卖中这一普遍实行的做法在法理层面开展一次有益的探讨。
本人认为：本案中申请人和被申请人签订的《房屋买卖意向书》合法有效，被申请人在收取定金却反悔的情况下，应当承担双倍返还定金的法律责任。理由如下：
第一，《房屋买卖意向书》不同于正式房屋买卖合同，两者不能混淆。
正如裁决书所言，申请人与被申请人签订《房屋买卖意向书》的目的是在约定的时间、地点，按照已经约定的买卖条款签订正式房屋买卖合同，对标的房屋的转让来说，这属于“预约合同”。签订该《房屋买卖意向书》的我方当事人是房屋的买受人，另一方是标的房屋的两个权利人中的一人，他收取了五万元、开具了收据，同时声明在当时情形下可视作其已取得另一权利人之同意。这份《房屋买卖意向书》既然已由我方买受人和房屋的一个权利人共同签署，自然应当对他们两人产生法律约束力（裁决书认定“意向书仅对被申请人产生约束力”，推而言之则对另一房屋权利人不产生约束力，是对的）。买受方的义务是按照约定的时间和地点和房屋的权利人签署正式买卖合同，而收取了五万元定金的那一名房屋权利人的义务是确保自己和另一权利人共同按照约定的时间和地点签署正式买卖合同。正是在这个意义上，应当说这份《房屋买卖意向书》已经成立并生效，其中的定金条款由于定金已经实际交付而同样生效。
进一步而言，《房屋买卖意向书》具有自身的独立性，其生效与否不应当受制于其是否已得到标的房屋所有权利人的签署的影响，也不受制于日后没有在该《房屋买卖意向书》上签名的房屋其他权利人是否同意出售该房屋的意志的影响。本案裁决书认为，该《房屋买卖意向书》应当以“房屋共有人的一致同意”为其有效成立的“必要条件”，实际上是混淆了《房屋买卖意向书》和正式房屋买卖合同的本质区别。因为，正式的房屋买卖合同是对标的房屋所有权的直接处分，应当获得原所有权利人的一致同意，但《房屋买卖意向书》并非能够对房屋所有权作出直接的处分，故不应当以全体权利人是否同意出售为其生效要件。
第二，本案中不具备认定《房屋买卖意向书》无效的法定情形。
我国《合同法》第五十二条明确规定了合同无效的法定情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。对照这一规定，本案中当不具备认定《房屋买卖意向书》无效的法定情形。
另外，值得一提的是，在本案裁决书中，对裁决结论据以作出的法律依据表述为“依据《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款及《中华人民共和国合同法》有关规定。经查，“《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款”为“仲裁庭由一名仲裁员组成的，裁决由仲裁员直接作出”，而至于“《中华人民共和国合同法》有关规定”具体指哪些法律条款呢，不得而知。也即是说，这份裁决书中，对依据什么具体的法律条文裁决《房屋买卖意向书》无效，实际上并没有阐述，这又难免让人颇费思量。
第三，认定该《房屋买卖意向书》无效，与社会实践实际不符，并且有害。
按照本案裁决书的推理逻辑，日后在二手房转让中应当如下操作，才能保证《房屋买卖意向书》的有效，并在此基础上确保正式房屋买卖合同的签订，即：标的房屋的所有权利人共同与买受人签订《房屋买卖意向书》并共同签收定金，或者至少由其他所有权利人共同委托一名权利人对外签署《房屋买卖意向书》并签收定金。
但是，如果这种要求确实成为法律规定的话，则无疑将极大地增加有关当事人的磋商和交易成本，与目前二手房交易实践中多数只有房屋权利人中的一人对外签署《房屋买卖意向书》的通常做法相悖，于法于理都是弊大于利。正如上海协成房地产经纪有限公司刘姓经理所言：“如果这样规定的话，我们使用了多年的《房屋买卖意向书》大部分是无效的，以后怎么办？”
综上所述，《房屋买卖意向书》仅为确保房屋买卖双方签订正式买卖合同而用，应当在实际签约双方间产生约束力，在没有特别约定的情况下，一旦签署即告成立并生效，其法律效力不应受标的房屋其他权利人是否在其上签署或其日后是否同意出售房屋的意志的影响。



上海市金茂律师事务所
杨红良律师
2009年10月28日

湖北省黄冈市人民政府办公室


黄政办发 [2006] 116号



黄冈市人民政府办公室关于印发黄冈市利用开发性金融项目储备库管理暂行办法的通知



黄州区人民政府，黄冈高新区管委会，市政府各部门：
《黄冈市利用开发性金融项目储备库管理暂行办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。


二○○六年十月三十一日


黄冈市利用开发性金融项目储备库管理暂行办法

第一章 总则
第一条 为充分发挥开发性金融的融资优势和政府的组织协调优势，加强利用开发性金融项目规划、选择和储备工作，避免盲目投资和重复建设，把好融资项目入口关，提高政府决策的科学化、民主化水平，根据国家开发银行的有关规定，制定本办法。
第二条 利用开发性金融项目储备库是我市与国家开发银行共建的基础信息平台，以“掌握信息、动态跟踪、培育成熟”为目标，遵循“规划先行、规范标准、数量充足、结构合理”的原则。
第三条 凡拟利用开发性金融融资的项目，均应按本办法的规定，纳入储备库管理。没有纳入储备库的项目不得申请开行贷款。
第四条 市开发性金融合作领导小组办公室（以下简称“市合作办”）负责储备库项目的审核、管理、更新及日常维护工作。市发展改革部门负责储备库项目的收集、推荐工作。黄州区政府、市直相关部门负责向市发展改革部门申报融资项目。
第二章 入库项目条件
第五条 纳入储备库的项目必须符合国家、省、市宏观调控政策及产业政策，符合全市国民经济和社会发展规划纲要及各项专项建设规划，符合政府支持方向和范围，符合国家开发银行信贷政策要求。市区下列项目可直接纳入储备库：
（一）列入市“十一五”国民经济和社会发展总体规划的项目；
（二）列入市“十一五”各专项规划的项目；
（三）与开发银行签订开发性金融协议的项目；
（四）市委、市政府要求纳入储备库的其他项目。
第六条 纳入储备库的项目，项目建设单位要报送项目简要情况，填写入库项目申请表（见附件），经市合作办审核后入库。
第七条 对纳入储备库的项目实行分类管理。基本类型为：（一）城市基础设施类（道路、污水垃圾处理、职业技术教育、医疗卫生、工业园区建设）。（二）农村基础设施类（农田水利、农村饮水、农村清洁能源、农村公路、小水电）。（三）小城镇建设类（供排水、污水处理、垃圾处理、道路、防灾减灾、教育、卫生、生态保护、综合治理）。
（四）农业生产与流通类（农业产业化、农副产品加工、农村流通）。（五）农村社会事业类（农村科技、农村教育、农村文化、农村卫生、红色旅游）。（六）中小企业类。
以上六大类建设项目，每类可相应设置二级子项目。
第三章 项目的征集与申报
第八条 对纳入储备库的项目实行定期申报和及时追加相结合的原则。
第九条 每年的11月1日至12月31日，黄州区政府、市直相关部门根据市合作办的要求，按照上述第五条规定的条件，选择下一年度需要利用开发性金融支持的项目，报市发展改革部门。市发展改革部门筛选后集中报市合作办，市合作办分别将项目相关信息从指定的网络系统录入储备库。
在规定时间外，申请当年开发性金融支持项目的，由市合作办根据项目具体情况决定是否入库。
第四章 储备库的管理
第十条 储备库项目实行计算机信息化管理。制作电子地图。每一个储备项目均要在电子地图中标出项目相应位置，点击电子地图中的项目图标后即可出现项目介绍，主要内容包括项目名称、建设地点、建设内容、投资情况、目前工作进度等内容。
第十一条 入库项目已经完成规划、土地、可研、环评等行政许可审批手续、基本具备贷款条件的，推荐纳入国家开发银行储备库中。
第十二条 项目已经市路演委员会审议并报开行审核同意签订借款合同的项目，要及时从储备库中转出。
第十三条 对存在以下情形的项目应予以清库：
（一）不适合进一步储备培育的项目；
（二）不符合国家开发银行业务发展方向的项目；
（三）预测风险控制达不到要求的项目；
（四）其他不符合储备条件的项目。
第十四条 市合作办根据储备库项目变动情况，每季度对储备库项目更新一次，实现储备库的动态管理。储备库项目更新情况要及时报送市委、市政府和开行湖北分行业务发展处。
第十五条 对纳入储备库管理的项目，政府相关部门在项目审批及资金安排上要予以支持。
第十六条 储备库项目清单未经允许，不得对外披露。
第五章 附则
第十七条 本办法由市合作办负责解释。
第十八条 本办法自印发之日起施行。